3 Samen optimaal maatschap­pelijk presteren

Staedion zet in op sterk leiderschap om richting te geven aan de organisatie en om onze maatschappelijke prestaties te verbeteren. We hebben een leiderschapsprofiel opgezet om het leiderschap verder te ontwikkelen. In 2024 en 2025 volgden alle leidinggevenden een management-development programma. Dit programma omvat intervisie, een-op-eencoaching en gezamenlijke inhoudelijke trainingen. 

In 2026 krijgt leiderschapsontwikkeling een vervolg. De intervisie wordt, net als de afgelopen twee jaar, voortgezet. In nauwe samenwerking met Deloitte wordt het leiderschapstraject verder doorontwikkeld.

Ook in 2025 werkten we gericht aan het verder verankeren van onze kernwaarden:

• verbinden
• doen
• sociaal-maatschappelijk

Deze waarden zijn uitgewerkt in vier medewerkersprofielen en een leiderschapsprofiel.

In 2024 lag de focus op ervaringsgericht leren via serious gaming. In 2025 hebben we deze aanpak voortgezet en uitgebreid met een escaperoom. De escaperoom bevat opdrachten die onze kernwaarden en klantvisie verbinden op een interactieve en aansprekende manier.

Alle teams binnen Staedion kunnen gebruik maken van de escaperoom. Daarnaast is het een vast onderdeel van het inwerktraject van nieuwe collega’s, zodat ook zij onze kernwaarden vanaf het begin actief ervaren en toepassen.

We stimuleren integer gedrag door duidelijke regels en een bedrijfscultuur waarin verantwoordelijkheid nemen voor je eigen gedrag vanzelfsprekend is. Onze gedragscode helpt daarbij: hierin staan de regels voor integer gedrag, voor zowel managers als medewerkers. De afgelopen jaren hebben we de klokkenluidersregeling, de klachtenregeling voor ongewenst gedrag en de integriteitscode vernieuwd.

Staedion heeft twee gecertificeerde interne vertrouwenspersonen en twee externe vertrouwenspersonen via het Centrum Vertrouwenspersonen Plus (CVP-Plus). In 2025 behandelden de interne vertrouwenspersonen veertien meldingen en de externe vertrouwenspersonen vijf meldingen. Ze luisterden naar de melders en gaven advies of verwezen door.

In 2025 steeg het gemiddelde verzuimpercentage naar 7,1% (2024: 6,4). Dit ligt boven de landelijke trend die volgens het CBS op 5,6% ligt.De oorzaken zijn divers en niet altijd beïnvloedbaar, ondanks tijdige maatregelen. Bijna de helft van het verzuim heeft geen directe link met het werk, maar komt door mentale druk in de privésfeer. Samen met de arbodienst bieden we passende ondersteuning, waarbij inzetbaarheid en herstel altijd centraal staan.

We werken samen met onze partner Gezondheid & Arbo aan de inzetbaarheid en vitaliteit van medewerkers. We kijken daarbij verder dan alleen het ziekteverzuim. Samen met management en medewerkers onderzoeken we welke acties de inzetbaarheid kunnen vergroten of versnellen.

Staedion vindt een veilige werkomgeving heel belangrijk. In 2025 voerden we voor onze onderhoudsdienst opnieuw een Veiligheidscheck(VC)-audit uit. Dit is een onafhankelijke veiligheidscontrole die beoordeelt of we werken volgens de veiligheidsstandaarden. Ook rondden we een risico-inventarisatie -evaluatie (RI&E) af. De verbeterpunten uit deze inventarisaties hebben we opgepakt. 

Onze medewerkers hebben helaas in toenemende mate te maken met agressie, een ontwikkeling die aansluit bij een bredere maatschappelijke trend. In ons agressieprotocol staat hoe medewerkers in verschillende situaties kunnen handelen en welke ondersteuning ze van Staedion krijgen. In 2025 ontwikkelden we hiervoor een nieuwe leerlijn voor verschillende medewerkersgroepen met algemene trainingen en doelgroepgerichte modules. Zo versterken we de vaardigheden van medewerkers en zorgen we dat ze weten hoe ze passend kunnen optreden en hoe ze gesteund worden door de organisatie.

Onze gemiddelde bezetting steeg van 440 fte in 2024 naar 457 in 2025. Hoewel dit in lijn is met de geplande formatie voor 2025, hebben we het gewenste formatieniveau van 482 fte nog niet bereikt. Door het vertrek van medewerkers en een gewenste interne doorstroming van medewerkers is het niet gelukt om alle vacatures in te vullen. We vulden deze vacatures tijdelijk in met gemiddeld 30,97 fte aan externe professionals. Deze inhuur was nodig om de openstaande vacatures, langdurig verzuim en projectmatige piekbelasting op te vangen. Hiermee hebben we de continuïteit van het werk kunnen borgen.

We werken succesvol aan het binden en boeien van huidige en toekomstige medewerkers. Zowel de instroom als doorstroom laten al twee jaar een positieve trend zien. In 2025 verwelkomden we 54 nieuwe medewerkers bij Staedion. Daarnaast vonden 34 medewerkers intern een nieuwe functie, waardoor we hun kennis en ervaring binnen Staedion konden behouden. En belangrijk: medewerkers krijgen zo de kans om zich binnen Staedion verder te ontplooien.

In 2025 vertrokken 54 medewerkers, een lichte stijging ten opzichte van 2024. De meeste medewerkers vertrokken op eigen initiatief (56%). Overige redenen waren vanwege WIA (7%), pensionering (13%) of op initiatief van Staedion (24%). Vrijwillige exitinterviews geven ons inzicht in de vertrekredenen en helpen ons om als werkgever te leren en te verbeteren. Ook in 2025 zagen we de trend van regelmatige baanwisselingen van werknemers op de arbeidsmarkt, wat ook wel dynamische roulatie wordt genoemd. 

De ondernemingsraad (OR) van Staedion vertegenwoordigt de organisatie en voert overleg met de bestuursvoorzitter. Hierbij houdt zij rekening met zowel de belangen van de organisatie als die van de medewerkers. 

De samenstelling van de OR is in 2025 niet gewijzigd en bestaat uit:

• Sherina Abdoel
• Irma Huiskamp (voorzitter)
• Bob Koopman
• Tom Lansbergen
• Marja Middelburg
• Esther van der Panne
• Hessel Rengers
• Cynthia van Santen
• Helen Tekle (vicevoorzitter)
• Michiel Top
• Sander van Wissen (vicevoorzitter)

De OR heeft naast het dagelijks bestuur drie commissies: 

1. personeelsbeleid
2. communicatie
3. financiën, organisatie en strategie

In 2025 behandelde de OR twee instemmingsaanvragen: 

• plan van aanpak van de risico-inventarisatie -evaluatie (RI&E)
• verplichte vrije dag

De OR behandelde vijf adviesaanvragen:

• wijziging bestuursstructuur
• herbenoeming van leden van de Raad van Commissarissen
• interim-bestuursvoorzitter
• interim-CFO
• overheveling herstructurering.

De OR hield in 2025 veertien plenaire vergaderingen, zeven overlegvergaderingen en drie informele overleggen met de bestuurder. De OR overlegde vier keer met de Raad van Commissarissen. Ook nam de OR deel aan de werkgroep RI&E.

In de overlegvergaderingen met de bestuurder is onder andere gesproken over:

• het jaarverslag 2024 en de begroting voor 2026
• de uitkomsten van het medewerkersonderzoek
• de snelle en adequate reactie van de organisatie op het vervallen van de huurbevriezing 
• het opstellen van de RI&E
• duurzame inzetbaarheid en vitaliteit  
• de in-, uit- en doorstroom van medewerkers 
• het ontwikkelings- en opleidingsbeleid
• het strategisch personeelsbeleid
• de inrichting van het programma Samen Sterker! 

In 2025 startten we met het programma Digitaal Fundament om de volledige IT-inrichting naar de cloud brengen. Hierbij stonden drie projecten centraal:

• het overzetten van ZIG Operations 365 (ERP) naar de cloud
• het bouwen van een nieuwe datawarehouse, zodat we de twee oude datasystemen kunnen vervangen
• het overzetten van de planningstool ConnectIT365 naar de cloud

Met deze projecten hebben we grote stappen gezet richting een moderne, stabiele en toekomstbestendige IT-omgeving.

In 2025 leverden we Bryder op, een platform voor het beheer van vastgoeddata dat helpt bij het optimaliseren van ons vastgoedsturingsproces. Deze vastgoeddata hebben we ook verankerd in ons primaire systeem Empire.

We werkten in 2025 verder aan de modernisering van onze dataomgeving. We troffen voorbereidingen om over te gaan op een nieuw dataplatform. Voordelen van dit platform zijn:

• eén centrale, moderne dataomgeving
• minder rapportages die bovendien makkelijker te beheren zijn
• een basis voor voorspellende analyses en AI-toepassingen
• de mogelijkheid voor medewerkers om zelf rapportages, dashboards en analyses te kunnen maken (selfservice BI)

De volledige overstap staat gepland voor eind 2026, maar nu al merken we dat informatie sneller beschikbaar is.

In 2025 voerden we een nieuwe manier van procesgericht werken in en testten dit binnen het proces 'Muteren eenheden'. De uitkomsten waren positief: betere sturing op het proces, betrouwbaardere KPI’s en meer uniformiteit in de manier van werken. In 2026 zetten we een nieuwe tool in om deze manier van werken te ondersteunen.

Staedion wil organisatiebreed robots inzetten. Er zijn nu ongeveer 50 robots actief, vooral bij het Shared Service Center. Deze robots voeren heel snel en nauwkeurig routinematige handelingen uit in applicaties. Dit verhoogt de datakwaliteit en medewerkers houden meer tijd over voor ander werk. In 2025 leverden we de eerste robots op voor de afdeling Verhuur en de afdeling Inkoop, contract- & leveranciersmanagement. Daarmee zetten deze afdelingen de volgende stap in verdere automatisering.

We versterkten in 2025 onze cyberveiligheid door een samenwerking aan te gaan met een beveiligingsdienst. Zij houden dag en nacht onze systemen in de gaten. Daarnaast maken we nu van meer onderdelen een back‑up in de cloud, zoals van SharePoint, OneDrive en mailboxen. En door medewerkers regelmatig te trainen en realistische situaties te oefenen, blijven ze alert. Zo herkennen ze phishingmails sneller, handelen ze veilig en helpen ze de organisatie te beschermen tegen cyberdreigingen.

Staedion levert elk jaar informatie aan voor de benchmark van Aedes, net als bijna alle woningcorporaties in Nederland. Met deze deelname leveren we een bijdrage aan de kennisdeling binnen de sector. We zien hoe we scoren op de onderwerpen huurdersoordeel, onderhoud & verbetering, duurzaamheid en financiën (voorheen: bedrijfslasten) en waar we eventueel kunnen verbeteren.

Bij elk van deze vier onderwerpen wordt de score uitgedrukt met een letter:

• A betekent een hogere score dan het branchegemiddelde
• B staat voor een vergelijkbare score met het branchegemiddelde
• C geeft aan dat de score lager is dan het branchegemiddelde¹

In 2025 vergeleken we de scores van Staedion met het gemiddelde van de hele sector en met de 18 andere XL-corporaties. We kiezen deze XL-groep, omdat hun opgaven overeenkomen met die van ons.

Net als vorig jaar behaalde Staedion in 2025 op alle vier prestatievelden een B. Dit betekent dat onze score vergelijkbaar is met het sectorgemiddelde en in lijn ligt met de gemiddelde deelscores van de XL-corporaties. Op het prestatieveld huurdersoordeel scoorde Staedion opvallend goed: we haalden een 8,2 op de deelscore ‘nieuwe huurders’ en een 7,7 op ‘vertrokken huurders’. Ook valt op dat we bij het prestatieveld onderhoud & verbetering op de deelscore 'ervaren woningkwaliteit' een 7,1 scoorden. Deze scores liggen allemaal hoger dan het gemiddelde van de sector en van de XL-corporaties.

De Aedes-benchmark van dit jaar laat zien dat onze duidelijke focus in het ondernemingsplan 2022–2026 zijn vruchten afwerpt. Onze doelen, zoals het vergroten van het woningaanbod en het versterken van de leefbaarheid en veerkracht van wijken, vertalen zich in prestaties op andere gebieden: klanttevredenheid, duurzaamheid, bedrijfslasten en onderhoud. Staedion behaalde op deze prestatievelden vergelijkbare scores met de sector en het gemiddelde van de XL-corporaties.

Slechts zeven van de 256 deelnemende corporaties scoren op deze prestatievelden een A. Dit zijn vooral kleinere corporaties buiten de Randstad, met een andere opgave en een voorraad die grotendeels uit eengezinswoningen bestaat.

Bij het onderwerp nieuwbouw zien we in de benchmark van 2025 dat alle corporaties samen 21.761 woongelegenheden realiseerden. Deze groei is zichtbaar bij zowel eengezins- en meergezinswoningen als bij flexwoningen. Bij het onderwerp leefbaarheid zien we dat corporaties de afgelopen vier jaar meer zijn gaan investeren. En ook het aantal fte dat aan leefbaarheid werkt, steeg in de benchmark 2025 opnieuw: van 2.101 naar 2.422.

Op basis van de benchmark signaleren we specifieke leerpunten waarmee we onze prestaties als corporatie kunnen verbeteren. Deze punten hebben onze volle aandacht.