De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2025 € 4.630 miljoen (2024: € 4.292 miljoen).

De stijging van de beleidswaarde in 2025 wordt vooral veroorzaakt door de opleveringen vanuit nieuwbouw en de gestegen contracthuren.

De uitgangspunten van de beleidswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjarenonderhoudsplannen, waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. De schattingen met betrekking tot de beleidswaardebepaling welke inherent zijn aan dit waardebegrip, zijn van bijzonder belang door de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de beleidswaarde.

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen of de winstbestemming. Staedion stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

De herwaarderingsreserve bedraagt € 4,2 miljard (2024: € 3,8 miljard) en heeft betrekking op de ongerealiseerde waardevermeerderingen van het vastgoed in exploitatie en het vastgoed verkocht onder voorwaarden. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de resultaatbestemming.

De Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het resultaat na belastingen over het boekjaar 2025 ad € 495 miljoen als volgt te bestemmen:

Het niet-gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2025 ad € 467 miljoen ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen en het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2025 ad € 28 miljoen ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is reeds verwerkt in de jaarrekening.

Staedion vormt tezamen met Staedion Vastgoed Holding B.V. een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting. De latente belastingverplichting is bepaald op het niveau van de fiscale eenheid.

Het afschrijvingspotentieel van een onroerende zaak bestaat in principe uit het verschil tussen de fiscale kostprijs (de aanschaffings- of voortbrengingskosten) en de restwaarde van dat bedrijfsmiddel. Commercieel wordt er niet afgeschreven op het vastgoed in exploitatie. Fiscaal dient er te worden afgeschreven zolang de bodemwaarde (is WOZ-waarde) nog niet is bereikt. In beginsel is er derhalve afschrijvingspotentieel als de fiscale boekwaarde van het vastgoed in exploitatie hoger is dan de WOZ-waarde. Ultimo 2025 bedraagt dit afschrijvingspotentieel voor Staedion € 8,11 miljoen (2024: € 11,23 miljoen) voor de komende 16 jaar. De daling van het afschrijvingspotentieel ten opzichte van het vorige boekjaar wordt grotendeels veroorzaakt door de verwachte stijging van de WOZ-waarde. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 2,09 miljoen (2024: € 2,90 miljoen). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvordering bedraagt bij een gemiddelde looptijd van 16 jaar € 1,86 miljoen (2024: € 2,58 miljoen).

Staedion heeft in het verleden woningen in diverse projecten (Karmoy, Korte Mouwen, Reypoort, Via Salsa, Hof Berestein, Zuidkaap) verkocht onder voorwaarden, de zogenaamde BeterKoop woningen. Commercieel worden deze woningen gewaardeerd tegen marktwaarde onder aftrek van de waarde van de terugkoopverplichting of het terugkooprecht, terwijl deze woningen feitelijk niet in bezit zijn van Staedion. Fiscaal wordt alleen de in het verleden verstrekte korting gewaardeerd (ongerealiseerd verlies) plus een aandeel in het winstrecht bij die woningen die zijn verkocht vóór 2008. Het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van de onroerende zaken onder voorwaarden bedraagt € 2,12 miljoen (2024: € 1,86 miljoen). De latente belastingverplichting bedraagt nominaal € 0,55 miljoen (2024: € 0,48 miljoen). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingverplichting bedraagt bij een gemiddelde looptijd van 20 jaar € 0,36 miljoen (2024: € 0,31 miljoen).

Ultimo 2025 heeft Staedion twee kantoorpanden in eigen gebruik. Over beide kantoorpanden kan fiscaal niet meer worden afgeschreven omdat de fiscale boekwaarde lager is dan de bodemwaarde (is de WOZ-waarde). Het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt veroorzaakt door de fiscale afschrijvingsbeperking en bedraagt € 1,82 miljoen (2024: € 1,14 miljoen). De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,47 miljoen (2024: € 0,30 miljoen). Staedion heeft niet de intentie de kantoorpanden te vervreemden waardoor bij waardering van de latente belastingvordering tegen contante waarde sprake is van een nihilwaardering (2024: nihil).

De onroerende zaken in ontwikkeling hebben betrekking op diverse projecten die worden ontwikkeld voor de eigen exploitatie. Commercieel worden voorzieningen getroffen voor onrendabele investeringen en wordt er geen rente toegerekend. Fiscaal zijn deze voorzieningen niet toegestaan en dient een gedeelte van de rentelasten verplicht toegerekend te worden aan de ontwikkelprojecten. Het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling hebben naast fiscaal afwijkende inbrengwaarden van gesloopte eenheden, betrekking op geactiveerde rente en fiscaal niet-gevormde voorzieningen wegens onrendabele investeringen en bedraagt € 45,92 miljoen (2024: € 68,33 miljoen). De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 11,85 miljoen (2024: € 17,63 miljoen). Op basis van de huidige fiscale bepalingen zal sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde vanuit onroerende zaken in ontwikkeling voor de eigen exploitatie naar vastgoed in exploitatie, omdat er geen projecten worden ontwikkeld voor de verkoop. Er zal derhalve geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van een fiscaal verkoopresultaat. Dit betekent dat bij waardering van de latente belastingvordering tegen contante waarde sprake is van een nihilwaardering (2024: idem).

Staedion heeft commercieel voorzieningen gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen, energielevering, jubilea en loopbaanontwikkeling. Fiscaal worden deze voorzieningen niet gevormd omdat deze fiscaal niet zijn toegestaan of omdat ervoor is gekozen de uitgaven fiscaal te verantwoorden in het boekjaar waarin de daadwerkelijke betalingen zullen plaatsvinden. Het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van de overige voorziening bedraagt € 55,27 miljoen (2024: € 45,57 miljoen). De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 14,26 miljoen (2024: € 11,76 miljoen). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvordering bedraagt bij een gemiddelde looptijd van 13 jaar € 0,88 miljoen (2024: € 0,76 miljoen).

Per 1 januari 2019 is een nieuwe algemene renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting opgenomen, ook wel de earningsstrippingmaatregel genoemd. Een maatregel die voortvloeit uit de implementatie van de Europese Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD). De earningsstrippingmaatregel houdt in dat rente fiscaal niet aftrekbaar is voor zover het saldo van de verschuldigde en ontvangen rente meer is dan 24,5% (2024: 20%) van de fiscaal aangepaste winst (EBITDA), en meer dan € 1,00 miljoen. Voor Staedion wordt er over 2025 € 32,34 miljoen (2024: € 33,49 miljoen) aan rente in aftrek beperkt door deze maatregel. Ultimo 2025 bedraagt de stand van de niet in aftrek gebrachte rente over de jaren vanaf 2019 in totaal € 197,90 miljoen (2024: € 172,68 miljoen). De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 51,06 miljoen (2024: € 44,55 miljoen). Deze niet-aftrekbare rente kan (onbeperkt) worden doorgeschoven naar een later jaar. Als er in dit latere jaar ruimte resteert voor aftrek, dan kan de nog niet afgetrokken rente alsnog worden benut. Op basis van de fiscale meerjarenprognose voor de komende 10 jaar is de inschatting dat er voor Staedion geen ruimte resteert en dat er derhalve geen gebruik kan worden gemaakt van deze faciliteit.

Voorheen werd op basis van economische realiteit aangenomen dat een latente belastingvordering uit hoofde van niet-aftrekbare rente ATAD niet hoefde te worden gewaardeerd, aangezien jaarlijks al sprake is van niet-aftrekbare rente zonder verrekening uit oude jaren. Volgens RJ 272.306 dient een latente belastingvordering te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. In 2018 heeft Staedion fiscaal een voorziening voor groot onderhoud gevormd. Hoewel de onderhoudskosten commercieel in de toekomst worden afgetrokken, is dit fiscaal reeds gebeurd bij het vormen van de voorziening. Het verschil tussen commerciële en fiscale behandeling van de onderhoudsvoorziening zal in de toekomst zorgen voor 24,5% extra ruimte voor renteaftrek. De latente belastingvordering in verband met niet-aftrekbare rente ATAD kan tot dit bedrag worden gewaardeerd, aangezien er voldoende gestalde rente aanwezig is. Het is dus niet van belang dat de rente in de toekomst wordt beperkt. De contante waarde van de latente belastingvordering bedraagt ultimo 2025 € 5,68 miljoen (2024: nihil), zijnde 24,5% van de contante waarde van de latente belastingverplichting ultimo 2025 die verband houdt met de fiscale voorziening voor groot onderhoud ad € 23,20 miljoen.

De contante waarde van de latente belastingvordering ad € 5,68 miljoen wordt verhoogd met € 1,47 wegens de afwikkeling van het agio op de leningen- en derivatenportefeuille. Deze afwikkeling zal in de toekomst namelijk zorgen voor extra renteaftrek. De totale contante waarde ultimo 2025 van de latente belastingvordering komt daarmee uit op € 7,15 miljoen (2024: nihil).

Commercieel wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft de marktwaarde in verhuurde staat. Fiscaal wordt het vastgoed in exploitatie anders gewaardeerd. Vastgoed dat op 1 januari 2008 reeds in bezit was, is op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd tegen 70%, 80% of 100% van de WOZ waarde 2009 (met peildatum 1 januari 2008) voor respectievelijk sociale huurwoningen, dure huurwoningen en overig bezit (bijvoorbeeld MOG en BOG). Vastgoed dat na 1 januari 2008 is verworven (aankoop of nieuwbouw), inclusief verbeteringen, wordt gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen. Het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van het vastgoed in exploitatie wordt naast voornoemd verschil in de waarderingssystematiek veroorzaakt door een verschil in kwalificatie van onderhoudsuitgaven en verbeteringen, alsmede fiscale investeringsfaciliteiten zoals de herinvesteringsreserve. Het waarderingsverschil bedraagt € 2.751,08 miljoen (2024: € 2.340,34 miljoen). De latente belastingverplichting bedraagt nominaal € 709,78 miljoen (2024: € 603,81 miljoen). Staedion heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop, gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van de huidige fiscale bepalingen zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’. Daarnaast heeft Staedion voor eventuele verkoopwinsten het voornemen om een herinvesteringsreserve te vormen, welke fiscaal zal worden afgeboekt op gerealiseerde nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige fiscale bepalingen zal er ook hier geen fiscale afwikkeling plaatsvinden. Dit betekent dat bij waardering van de latente belastingverplichting tegen contante waarde sprake is van een nihilwaardering (2024: idem).

De fiscale waardering van de leningen- en derivatenportefeuille is gelijk aan de commerciële waardering behoudens de fiscale
(dis-)agio op een aantal leningen en swap contracten. De (dis-)agio op een aantal swap contracten en een deel van de leningen is ontstaan bij de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008. Op grond van VSO2 moesten leningen op de openingsbalans per 1 januari 2008 worden gewaardeerd tegen marktwaarde in plaats van de nominale waarde. Op de openingsbalans was de marktwaarde van de leningen lager dan de nominale waarde. Een ander deel van de (dis-)agio op een aantal leningen is ontstaan door de overname van leningen van SWY (Stichting Woonformatie Ypenburg). Commercieel is deze overname verwerkt met de commerciële boekwaarden die reeds in SWY aanwezig waren. Fiscaal is de overname verwerkt tegen marktwaarde op het moment van de transactie. Het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van leningen- en derivatenportefeuille bedraagt € 4,92 miljoen (2024: 3,50 miljoen) en valt jaarlijks voor een gedeelte vrij op basis van de looptijd van de desbetreffende lening of swap contract. De latente belastingvordering bedraagt per saldo nominaal € 1,27 miljoen (2024: € 0,90 miljoen). De latentie voor de leningen- en derivatenportefeuille bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering van nominaal € 2,80 miljoen (2024: € 3,01 miljoen) wegens de afwikkeling van het disagio op de leningen- en derivatenportefeuille. Deze afwikkeling zal in de toekomst zorgen voor extra rentelasten. Omdat deze extra rentelasten echter niet aftrekbaar zijn op basis van de nieuwe algemene renteaftrekbeperking (ATAD) bedraagt de nominale waarde van de latente belastingvordering ultimo 2025 nihil. Anderzijds bestaat de latentie voor de leningen- en derivatenportefeuille uit een latente belastingverplichting van nominaal € 1,53 miljoen (2024: € 2,11 miljoen) wegens de afwikkeling van het agio op de leningen- en derivatenportefeuille. Deze afwikkeling zal in de toekomst zorgen voor extra rentebaten. De in de balans opgenomen contante waarde ultimo 2025 van deze latente belastingverplichting bedraagt bij een gemiddelde looptijd van 3 jaar € 1,47 miljoen. (2024: € 0,28 miljoen negatief).

Voor fiscale doeleinden is – mede op basis van het zogenaamde Baksteenarrest – een onderhoudsvoorziening gevormd in de aangifte vennootschapsbelasting. De hoogte van deze onderhoudsvoorziening bedraagt ultimo 2025 € 100,47 miljoen (2024: € 116,30 miljoen). Commercieel bestaat deze onderhoudsvoorziening niet. De latente belastingverplichting bedraagt nominaal € 25,92 miljoen (2024: € 30,01 miljoen). De contante waarde van de latentie bedraagt € 23,20 miljoen (2024: € 26,84 miljoen), waarbij als looptijd de gemiddelde cyclus van de betreffende werksoorten - waarvoor de voorziening is gevormd – is gehanteerd.

In 2016 heeft de Belastingdienst – naar aanleiding van een artikel in het Weekblad Fiscaal Recht (Van der Heijden/Berkhout) – aangegeven strikte(re) vereisten te zullen hanteren voor de vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening, specifiek op de wijze waarop deze voorziening gevormd wordt. De Belastingdienst zal bij de vorming van een onderhoudsvoorziening extra aandacht besteden aan het ‘piekvereiste’, de looptijd/horizon en de mate van zekerheid waarin de toekomstige uitgaven zich zullen voordoen. Staedion is van mening dat zij een pleitbaar standpunt heeft ten aanzien van de vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening en is tevens van mening dat de hoogte van de fiscale onderhoudsvoorziening verdedigbaar is.

In afwachting van een gerechtelijke procedure worden in de sector vaststellingsovereenkomsten (VSO) gesloten over de hoogte en wijze van vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening. Staedion heeft in 2021 het besluit genomen om in overleg te treden met de Belastingdienst over deze zogenaamde VSO-voorziening ten einde de fiscale risico’s en onzekerheden tot een minimum te beperken. Eind december 2025 hebben Staedion en de Belastingdienst de VSO ondertekend waarbij de omvang van de fiscale onderhoudsvoorziening is vastgelegd op € 100.468.569. Bij de VSO-voorziening is de planningshorizon op 10 jaar gesteld. Daarnaast heeft er een afslag plaatsgevonden ‘ter dekking’ van het piekvereiste. De VSO eindigt wanneer het rechterlijk oordeel van de Hoge Raad definitief is of per belastingjaar 2029.

Mocht uiteindelijk – na gerechtelijke procedures – blijken dat er geen, een beperkte of een volledige fiscale onderhoudsvoorziening gevormd kan worden, dan zal Staedion de eventuele correctie (vrijval of aanvullende dotatie) verwerken in het jaar waarin de gerechtelijke instantie uitspraak heeft gedaan. Staedion houdt de actuele ontwikkelingen rondom fiscale wet- en regelgeving inzake de onderhoudsvoorziening nauwlettend in de gaten en zal bij meer duidelijkheid (en eventuele veranderingen) passende maatregelen en acties ondernemen. Op 24 december 2025 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch uitspraak gedaan in de procedure inzake het ‘piekvereiste’ bij de vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening. Het hof oordeelt dat het piekvereiste niet geldt. De belastingplichtige, een woningcorporatie, is daarmee in het gelijk gesteld. Inmiddels is duidelijk dat de Staatssecretaris van Financiën cassatieberoep instelt bij de Hoge Raad.

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Staedion een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangiften over de verslagjaren tot en met 2025 door de Belastingdienst zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:

• het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
• de verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
• de afwaardering van het vastgoed in exploitatie naar lagere WOZ-waarde;
• bepaling fiscale waarde vastgoed en specifiek gesloopt vastgoed in relatie tot fiscale afschrijvingsmogelijkheden en projectresultaten;
• bepaling fiscale waarde grond- en ontwikkelposities;
• het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening.

Per 31 december 2023 is de ‘Wet minimumbelasting 2024 (Pijler 2)’ ingegaan. Dit heeft invloed op de verwerking en toelichting van deze nieuwe belastingen voor rechtspersonen die onderdeel zijn van een grote groep met een (geconsolideerde) groepsomzet van ten minste € 750 miljoen. De ‘Pillar 2’ belastingregels zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat grote ondernemingen (zowel multinationals als Nederlandse groepen) een minimumtarief van 15% belasting betalen over de inkomsten in de jurisdicties waar zij actief zijn. Staedion heeft in de boekjaren 2020, 2021, 2024 en 2025 een groepsomzet in Nederland – inclusief waardeveranderingen – van meer dan € 750 miljoen.

Staedion valt daarmee onder de reikwijdte van de ‘Wet minimumbelasting 2024 (Pijler 2)’. De eventueel aanvullende belasting die Staedion verschuldigd zou zijn wordt overeenkomstig artikel 14.2 van de ‘Wet minimumbelasting 2024’ in de eerste vijf boekjaren tot nul teruggebracht, vanaf de eerste dag van het fiscale jaar waarin Staedion voor het eerst valt binnen het toepassingsgebied van deze richtlijn. Artikel 14.2 is in lijn met artikel 49 van de EU directive voor Pijler 2. Staedion heeft om die reden geen acute belastinglast verantwoord. Daarnaast heeft Staedion voor dit boekjaar gebruik gemaakt van de verplichte uitzondering inzake de verwerking van latente belastingvorderingen en -verplichtingen die verband houden met Pijler 2-winstbelastingen.

Ter dekking van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek B.V. zijn de risico’s gekwantificeerd op een bedrag van € 1,7 miljoen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen contante waarde. Het bedrag van de voorziening heeft naar verwachting een looptijd van langer dan 1 jaar.

Ter dekking van toekomstige jubileum- en pensioengratificaties heeft Staedion een voorziening gevormd. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. Het bedrag van de voorziening heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

De voorziening loopbaanontwikkeling heeft een looptijd langer dan 1 jaar.

In de volgende tabel is het langlopende deel van de schulden (aflossing > 12 maanden) weergegeven door deze op jaarbasis te onderscheiden van de totale uitstaande schulden aan kredietinstellingen.

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening(“doorzakken”). Omdat de rente van deze swaps, en dus van de nieuwe leningen, hoger was dan de kapitaalmarktrente op het moment van overdragen was sprake van een negatieve marktwaarde van de swaps van € 44,2 miljoen. Deze marktwaarde valt geleidelijk vrij tijdens de looptijd van de betrokken leningen. Derhalve is de geamortiseerde kostprijs van de lening per 31 december 2025 € 31,2 miljoen hoger dan de nominale waarde.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) is gebaseerd op de 3-maands Euribor. De roll-over leningen hebben een kredietopslag van +0,125% tot en met +0,28% (met een gewogen gemiddelde opslag van 0,21%) boven Euribor. Deze spread ligt bij de meeste roll-overleningen vast tot het einde van de looptijd. Bij 2 leningen (totaal schuldrest € 30 miljoen) dient deze spread van tijd tot tijd opnieuw te worden vastgesteld, analoog aan bij basisrenteleningen. Voor deze herzieningsmomenten verwijzen we naar de risicoparagraaf ‘Renterisico’ van de toelichting ‘Financiële instrumenten’. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 95 miljoen (79%) afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps).

In 2020 heeft Staedion het vastgoedbezit in de gemeente Pijnacker-Nootdorp van woningcorporatie Vestia overgenomen door middel van een activa/passiva transactie. Het vastgoedbezit is op 2 november 2020 getransporteerd met een marktwaarde in verhuurde staat van € 227,1 miljoen. Een equivalent aan marktwaarde van leningen is tevens overgenomen. De nominale waarde van deze leningen bedraagt € 122,1 miljoen. Oorspronkelijk zijn er 23 leningen overgenomen. Inmiddels zijn 9 van deze leningen (met een oorspronkelijke nominale waarde van € 7,1 miljoen) afgelost. De resterende leningen hebben een restant looptijd van 2 tot 33 jaar en kennen een gemiddeld rentepercentage van 4,20%. Het disagio ultimo 2025 bedraagt € 80,2 miljoen en zal worden afgeschreven over de restant looptijd van de leningen.

Per 28 december 2023 heeft Staedion een gedeelte van het bezit van Omnia Wonen in de gemeente Den Haag overgenomen door middel van een activa-passiva-transactie. Hierbij is vastgoed met een marktwaarde van € 72,75 miljoen overgenomen. Tevens zijn er 6 leningen overgenomen van Omnia Wonen met een marktwaarde van € 38,6 miljoen en een nominale waarde van € 39,2 miljoen. Het rentepercentage van de overgenomen leningen varieert tussen 0,4% en 5,0%. Het agio ultimo 2025 bedraagt € 0,4 miljoen en zal worden afgeschreven over de restant looptijd van de looptijd van de leningen.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij daarna een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen dient te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen nihil en 48 basispunten. Voor een overzicht van de rente- en opslagherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf ‘Renterisico’ van de toelichting ‘Financiële instrumenten’.

Staedion heeft met drie banken één of meerdere overeenkomsten voor de niet geborgde financiering van de niet-DAEB activiteiten.

De niet-DAEB tak van Staedion heeft in december 2021 een commerciële financiering afgesloten bij Handelsbanken ad € 25 miljoen. De lening kent een looptijd van 10 jaar en is rentevast. In beginsel wordt er niet tussentijds afgelost en is er sprake van volledige terugbetaling op de einddatum. Per 31 december 2025 bedroeg het schuldrestant € 25 miljoen. Dit arrangement wordt niet gegarandeerd door WSW vanwege het niet-DAEB karakter, en als onderpand is niet-DAEB-vastgoed in hypotheek gegeven. De marktwaarde van dit vastgoed bedraagt per eind 2025 € 63,8 miljoen.

Op 23 mei 2023 is Staedion een financieringsarrrangement van € 95 miljoen overeengekomen met BNG Bank voor de financiering van toekomstige niet-DAEB-investeringen. Dit arrangement wordt niet gegarandeerd door WSW vanwege het niet-DAEB karakter, en als onderpand is niet-DAEB-vastgoed in hypotheek gegeven. De marktwaarde van dit vastgoed bedraag per eind 2025 € 157,3 miljoen. Uit dit arrangement is in 2025 één lening gestort van € 10 miljoen. Daarnaast zijn in 2023 2 leningen van elk € 10 miljoen vastgelegd met uitgestelde storting per 2026. Al deze leningen kennen een jaarlijkse aflossing van 1,5% van de hoofdsom, met terugbetaling van het volledige schuldrestant op de einddatum. De eindjaren variëren tussen 2034 en 2041.

Op 12 december 2025 is Staedion met ING Bank NV een financieringsarrangement overeengekomen van € 75 miljoen voor de (her)financiering van niet-DAEB investeringen. Dit arrangement wordt niet gegarandeerd door WSW vanwege het niet-DAEB karakter, en als onderpand is niet-DAEB-vastgoed in hypotheek gegeven. De marktwaarde van dit vastgoed bedraag per eind 2025 € 144,8 miljoen. In 2025 zijn nog geen leningen aangetrokken uit dit arrangement.

De gewogen gemiddelde looptijd (duration) van de leningenportefeuille, inclusief derivaten, bedraagt ultimo boekjaar 14,66 jaar (2024: 17,49 jaar). Deze verkorting is niet alleen het gevolg van het voortschrijden van de tijd (restant looptijd bestaande leningen 1 jaar minder) en het aantrekken van leningen met een wat kortere looptijd (9 tot 15 jaar), maar ook van de in 2025 gestegen lange rente.

De niet-DAEB financiering bij Handelsbanken kent naast het recht van hypotheek convenanten met betrekking tot de loan-to-value (maximaal 60%), rentedekkingsratio voor het onderpand (minimaal 3,0:1) en solvabiliteitsratio van de gehele niet-DAEB-tak (minimaal 40%).

Het in 2023 afgesloten niet-DAEB arrangement bij BNG bank kent naast het recht van hypotheek convenanten met betrekking tot de loan-to-value voor het onderpand (maximaal 75%) en de rente- en aflossingsdekking van de gehele niet-DAEB-tak (minimaal 1,1).

Gedurende 2025 is aan deze voorwaarden voldaan.

Staedion maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Staedion blootstellen aan reële waarde-, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico’s. Om deze risico’s te beheersen heeft Staedion een beleid opgesteld, inclusief een stelsel van limieten en procedures om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Staedion te beperken.
Staedion zet afgeleide financiële instrumenten in, waaronder interest rate swaps, om risico’s te beheersen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden.

Staedion loopt kredietrisico over vorderingen opgenomen onder financiële vaste activa, handels- en overige vorderingen en liquide middelen. Het maximale kredietrisico dat Staedion loopt bedraagt € 21,2 miljoen, bestaande uit huurdebiteuren ad € 2,6 miljoen, overige vorderingen ad € 3,6 miljoen en liquide middelen ad € 15,1 miljoen.

• De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,6 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid.
• De liquide middelen zijn toevertrouwd aan drie banken die volgens Moody’s, Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Staedion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden (zowel renteverandering tijdens het contract als renteverandering als gevolg van herfinanciering). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Over de vastrentende vorderingen en schulden loopt Staedion risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Staedion rentederivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

Conform de in 2024 aangepaste financieringsstrategie is het rente- en looptijdenbeleid van Staedion erop gericht om jaarlijks over maximaal 20% van de leningenportefeuille renterisico, inclusief herfinanciering, te lopen. Bij een schuldrest van € 2.295 miljoen per eind 2025 komt dit neer op een maximaal renterisico over € 460 miljoen per jaar. Over een periode van vijf jaar bezien wil Staedion maximaal een renterisico lopen over 40% van de leningenportefeuille.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft als beleid dat het voor haar totale portefeuille (voor de gehele corporatiesector) jaarlijks over maximaal 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten)renterisico wil lopen, maar beoordeelt iedere corporatie apart.

Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit , waarbij rekening is gehouden met het dempend effect van de swapportefeuille op het renterisico van variabel rentende leningen:

Het beleid van Staedion is om haar financieringen zoveel mogelijk aan te trekken met vastrentende leningen en daarbij te zorgen voor een evenwichtige spreiding van renterisico’s en herfinancieringsrisico’s in de tijd. In 2024 is de financieringsstrategie geactualiseerd.

Staedion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Staedion heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Staedion bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsprognoses, zodat tijdig kan worden bijgestuurd of financiering kan worden aangetrokken. Maandelijks wordt 12 maanden vooruit gekeken op maandbasis, en wekelijks 4 weken op dagbasis.
Staedion loopt liquiditeitsrisico's uit hoofde van voorwaarden verbonden aan een aantal bestaande renteswaps. Voor de swaps bij ABN AMRO Bank N.V. is een Credit Support Annex (CSA) gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde negatief is. De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2025 € 3,16 miljoen. Deze onderpandverplichting is bij ABN AMRO Bank N.V. gestort en is nagenoeg gelijk aan de marktwaarde.
De maximaal te storten onderpandverplichting bedraagt conform de overeenkomst € 59,25 miljoen. Als de negatieve marktwaarde van de gerelateerde financiële instrumenten groter is dan dit bedrag hoeft door de afgesloten Cap geen extra onderpand te worden bijgestort. Doordat nog maar 2 swaps bij ABN AMRO Bank NV uitstaan is de kans dat de marktwaarde groter is dan deze € 59,25 miljoen uiterst klein. Staedion houdt, naast de € 3,16 miljoen op de geblokkeerde rekening, nog € 8 miljoen aan op diverse bankrekeningen, die niet voor de reguliere bedrijfsvoering worden gebruikt. Met dit bedrag kan een rentedaling van bijna 3% worden opgevangen, waardoor Staedion ruimschoots voldoet aan de eis dat voldoende middelen beschikbaar moeten zijn om een verdere rentedaling met 2% te kunnen opvangen.

Ultimo 2025 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel (ABN AMRO) van de derivatenportefeuille € 0,016 miljoen. De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 0,104 miljoen. Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 0,12 miljoen.

Daarnaast is sprake van een zeker liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en Staedion geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient Staedion het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Bij eerdere opslagherzieningen hebben de betreffende banken redelijke opslagen geoffreerd en was er geen noodzaak om de leningovereenkomsten te beëindigen.

Staedion zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen.

Staedion ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om de verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.

Daarnaast beschikt Staedion over een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 25 miljoen plus een door zekerheden gedekte commited faciliteit van € 75 miljoen.

Tot slot heeft Staedion bij WSW voldoende borgingsvolume voor de financiering van de begrote borgbare investeringen.

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen, verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, overige langlopende schulden en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2025 € 2.125 miljoen (2024: € 2.353 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (inclusief interestderivaten), gebaseerd op actuele marktrente (gebaseerd op de 6-maands IRS plus actuele kredietopslagen). De marktwaarde van de leningenportefeuille (inclusief interestderivaten) op basis van discontinuïteit (bij vervroegde afkoop) bedraagt € 2.273 miljoen (2024: € 2.627 miljoen). De daling van deze waardes wordt veroorzaakt door de hogere kapitaalmarktrentes. WSW berekende voor de bepaling van de onderpandratio (marktwaarde geborgde leningen/marktwaarde ingebracht vastgoed) zelf ook modelmatig de marktwaarde van de door haar geborgde leningportefeuille, en kwam eind 2025 uit op € 2.231 miljoen.
De totale netto schuldrest bedraagt ultimo 2025 € 2.295 miljoen (2024 € 2.251 miljoen).

Het reële waarde renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duration (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). Op balansdatum is de duration van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 14,21 jaar (2024: 16,99 jaar) en inclusief afgeleide instrumenten 14,66 jaar (2024: 17,49 jaar). Deze verkorting is niet alleen het gevolg van het voortschrijden van de tijd (restant looptijd bestaande leningen 1 jaar minder) en het aantrekken van leningen met een wat kortere looptijd (9 tot 15 jaar), maar ook van de in 2025 gestegen lange rente (dit leidt rekenkundig tot een lagere duration).

Staedion heeft haar renterisico’s op roll-overleningen afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Momenteel resteren nog 4 payer renteswaps. De resterende looptijd varieert tussen 2 en 36 jaar (jaar 2027-2061).

Ultimo 2025 heeft Staedion voor € 95 miljoen aan renteswaps met een totale reële waarde van € -/- 10,2 miljoen. Alle derivaten betreffen plain vanilla interest rate swaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt van 3,855% tot 5,159% en een variabele rente, gebaseerd op 3 maands Euribor, ontvangt.

Staedion vormt tezamen met Staedion Vastgoed Holding B.V. een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Elk der ondernemingen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken ondernemingen.

De volgende methodiek wordt gehanteerd wat betreft doorbelasting/toerekening van vennootschapsbelasting binnen de fiscale eenheid: omdat Staedion de gehele belastinglast draagt, worden alle (latente) belastingen opgenomen op het niveau van Stichting Staedion.

In artikel 61c van de Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen moeten betalen voor de kosten van de Autoriteit woningcorporaties. Hiertoe moet de Autoriteit woningcorporaties jaarlijks uiterlijk op 1 oktober bij de toegelaten instellingen een bijdrageheffing innen. Artikel 121 van BTIV bevat de wettelijke grondslag voor de berekeningswijze en de procedure.

De bijdrageheffing is een jaarlijks terugkerende heffing. De begroting van de Aw voor de jaren 2026 en latere jaren is door de minister nog niet vastgesteld. De Aw heeft aangegeven dat de jaarlijkse kosten van de Autoriteit woningcorporaties circa € 16 miljoen zullen bedragen. Voor de toegelaten instellingen betekent dit een tarief van circa € 3,33 per woongelegenheid en circa € 0,013 per € 1.000 WOZ-waarde van de woongelegenheden in eigendom van de corporatie en haar dochtermaatschappijen. Als de dVi-gegevens (2025) verwerkt zijn, volgt in september 2026 het definitieve bedrag van de heffingsbijdrage.

De Autoriteit woningcorporaties heeft in 2025 aan de corporatiesector geen heffing voor saneringssteun opgelegd (2024: nihil). Tevens is aangegeven dat corporaties geen rekening dienen te houden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2026 tot en met 2030. Afhankelijk van nieuwe ontwikkelingen of nieuwe inzichten zouden deze verwachtingen op enig moment anders kunnen worden, waardoor het mogelijk is dat corporaties in de toekomst wel wordt gevraagd hiervoor weer een bedrag in te rekenen. Dit wordt nu echter niet verwacht.

Er zijn langlopende onvoorwaardelijke verplichtingen aangegaan ter zake van operationele leasing. De operationele leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De verplichtingen die hieruit voortvloeien van de op 31 december 2025 in gebruik zijnde voertuigen bedragen voor 2025 € 2,1 miljoen (2024: € 2,1 miljoen).

De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:

Er zijn contracten inzake licenties ICT en bedrijfsmiddelen afgesloten tot een verplichting van circa € 5,6 miljoen (2024 : € 4,4 miljoen). De meeste licenties kennen een looptijd van < één jaar en/of zijn maandelijks en jaarlijks opzegbaar.

De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2025 circa € 1,1 miljoen (2024: € 1,1 miljoen).

Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil (2024: nihil).

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 111,3 miljoen (2024: € 212,0 miljoen). Grote nieuwbouwprojecten die hieronder vallen zijn: The Blox (€ 47,2 miljoen), Schaloenstraat (€ 25,2 miljoen), de Bosbeek (€ 10,2 miljoen) en Hart van Nootdorp (€ 5,8 miljoen). Grote renovatieprojecten die hieronder vallen zijn: van Maerlantlaan (€ 13,5 miljoen) en Denenburg (€ 2,8 miljoen).

Met betrekking tot deze projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 4,9 miljoen (2024: € 2,1 miljoen).

Staedion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is Staedion commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapsovereenkomst.

Tegen Staedion zijn claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zullen hebben op de financiële positie.

Sinds 2021 is de obligoverplichting gewijzigd, als gevolg van de invoering van WSW’s vernieuwde Strategisch Programma. Het vernieuwde Strategisch Programma kent een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een obligolening. De obligoverplichting is onder te verdelen in een ‘jaarlijks obligo’ (= obligoheffing) en een ‘gecommitteerd obligo’ (= obligolening).
De jaarlijkse obligoheffing is nodig om de eerste verliezen op te vangen en wordt alleen geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen aan te vullen. Hierdoor kan het stelsel zich herstellen. De obligolening is een geborgde faciliteit die gebruikt kan worden bij grote verliezen. De obligolening is nodig om er zeker van te kunnen zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken, indien de obligoheffing niet voldoende is.

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Door middel van heffing van jaarlijks obligo blijft het risicovermogen van WSW op peil. Dit is met name noodzakelijk voor het voldoen van reguliere rente- en aflossingsverplichtingen (‘dienst der lening’) die WSW moet voldoen wanneer WSW wordt aangesproken op verstrekte borgstellingen. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,34% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor Staedion betreft dit voor 2025 maximaal € 7,3 miljoen. Op basis van de prognose van het risicovermogen stelt WSW jaarlijks vast of en in welke mate inning van jaarlijks obligo benodigd is. In 2025 bedroeg het daadwerkelijk geheven obligo € 0,6 miljoen.

De obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van WSW. De methodiek van de obligolening voorkomt dat WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan kapitaalvereisten te kunnen voldoen.

De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding aan de bank. De niet opgenomen obligolening telt niet mee in de Loan To Value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio. De obligolening wordt aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele borgingsplafond en zal afzonderlijk worden geregistreerd.

Bij een wijziging in de omvang van de door WSW geborgde leningenportefeuille wijzigt tevens de hoogte van de hoofdsom van de obligolening op basis van de overeenkomst. De overeenkomst van de obligolening zelf wijzigt niet; het bedrag hoeft alleen in een bijlage bij de overeenkomst van de obligolening jaarlijks te worden aangepast. Staedion heeft per ultimo 2025 een obligolening afgesloten bij NWB voor € 56,19 miljoen (2024: € 51,45 miljoen). Ultimo 2025 is er niets getrokken op de obligolening.