4 Financieel gezonde organisatie

We zijn een financieel gezonde organisatie en droegen in 2025 in regio Haaglanden veel bij aan betaalbaar, beschikbaar en duurzaam wonen. Dit deden we onder andere door passend toe te wijzen, nieuwe woningen te bouwen, zonnepanelen te plaatsen en woningen met energielabels E, F en G te verbeteren. We voelen ons verantwoordelijk voor al onze huurders en medewerkers en willen ook op lange termijn financieel gezond blijven. Daarom werken we aan een duurzaam prestatiemodel (DPM). Met dit model van Aedes zorgen we ervoor dat onze  inkomsten en uitgaven in balans komen, zodat we ook in de toekomst optimaal maatschappelijk kunnen presteren. Om een DPM te bereiken, willen we onder andere scherper zijn op kosten en investeringen en opbrengsten optimaliseren waar mogelijk.

In november 2025 keurde de RvC de meerjarenraming 2026-2035 goed. Onze volkshuisvestelijke opgave en strengere duurzaamheidseisen vragen om meer investeringen. We kunnen dit niet volledig bekostigen uit onze operationele activiteiten. Daarom verwacht Staedion de komende jaren aanvullende externe financiering nodig te hebben. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt jaarlijks op basis van onze begrotingscijfers hoeveel we geborgd kunnen lenen (het borgingsplafond). Op dit moment zijn er geen belemmeringen voor het aantrekken van de  benodigde financiering. 

De beoordeling van financiële continuïteit richt zich op:

• Liquiditeit (ICR): hoe goed Staedion op korte en middellange termijn genoeg kasstromen genereert om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Staedion hanteert daarnaast een eigen ratio, de IBBR (Instandhouding Bestaand Bezit Ratio).
• Vermogen (LTV en solvabiliteit): in hoeverre Staedion nu en in de toekomst voldoende vermogen heeft om haar huidige verplichtingen en mogelijke risico’s op te vangen.

De beoordeling van discontinuïteit kijkt naar:

• Onderpand (dekkingsratio en onderpandratio): de mate waarin de waarde van het onderpand voldoende is om bij (dreigende) discontinuïteit aan de financiële verplichtingen te voldoen.

De Woningwet vereist dat zowel het DAEB-bedrijf als het niet-DAEB-bedrijf van een woningcorporatie zelfstandig financieel gezond en levensvatbaar zijn. De toezichthouder verlangt daarom een meerjarenbegroting van minimaal vijf jaar, tot en met 2030. In deze periode voldoet Staedion aan de financiële ratio's. WSW heeft aangegeven ook meer naar de tienjaarstermijn te kijken. Ook binnen deze periode voldoet Staedion, op basis van de huidige begroting en uitgangspunten, aan de financiële ratio’s.  

Om dit ook in de toekomst te blijven waarmaken, sturen we op een duurzaam prestatiemodel (DPM). Tot op heden gaat Staedion uit van de IBBR om de financiële stabiliteit te borgen. In 2026 werkt Staedion toe naar het DPM van Aedes. Staedion zet vol in op het realiseren van haar ambities. Op lange termijn zien we een disbalans tussen ambities en middelen. Realisatie van al onze volkshuisvestelijke ambities én een DPM gaan op de lange termijn niet samen. 

We hebben de afgelopen jaren, volgens de Aedes-benchmark 2025, 10% meer uitgegeven aan instandhouding dan vergelijkbare corporaties. De grote uitgaven in instandhouding vanaf 2031 komen voor een belangrijk deel uit de verduurzamingsopgave. In het model van Aedes zijn dit volkshuisvestelijke opgaven en geen instandhouding. Het invullen van de volkshuisvestelijke opgave is volgens het Aedesmodel een collectieve verantwoordelijkheid van alle corporaties samen. Dit betekent dat Staedion door middel van solidariteit en/of projectsteun van andere corporaties de volkshuisvestelijke opgave zou kunnen realiseren, met de aanname dat de gezamenlijke middelen van corporaties voldoende zijn voor de gezamenlijke opgave.

De financiële ratio’s van 2025 zijn opgenomen in de kerncijfers van dit bestuursverslag. 

Daarin valt op dat de ICR in het DAEB-bedrijf over 2025 uitkomt op 1,43. Dit ligt dicht bij de grenswaarde van 1,4 en is 0,25 lager dan begroot. De belangrijkste oorzaken zijn: 

• Hogere onderhoudsuitgaven dan begroot (lagere ICR van 0,06). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de timing van de uitgaven.  
• Hogere overige bedrijfsuitgaven dan begroot (lagere ICR van 0,13). Dit wordt veroorzaakt door hogere uitgaven externe inhuur personeel (zie hierna voor interne personeelskosten) en hogere uitgaven in verband met het governance onderzoek en andere externe advieskosten. 
• Hogere uitgaven voor de vennootschapsbelasting (lagere ICR van 0,15) als gevolg van een aanvullende voorlopige aanslag 2024 die in 2025 is betaald.
• Lagere ICR ten opzichte van de begroting (0,09) door de niet uitgegeven, begrote obligoheffing van WSW en de lagere interne personele kosten. 

Staedion heeft een analyse gedaan om de impact van de hogere uitgaven te bepalen op de ratio’s van de komende jaren. Hierbij is een worst-case scenario gehanteerd op basis van de meest recente cijfers. Vanuit deze analyse blijkt dat Staedion de komende vijf jaar voor zowel het DAEB- als het niet-DAEB-bedrijf binnen de grenswaarde van de ICR blijft en daarmee blijft voldoen aan de eisen van de toezichthouder. Staedion heeft acties in gang gezet, maatregelen genomen om de ICR gedurende het jaar goed en frequenter te (blijven) monitoren. 

Staedion loopt op meerdere manieren renterisico. Leningen in de huidige portefeuille moeten aan het einde van de looptijd worden geherfinancierd en sommigen hebben tijdens de looptijd een of meerdere renteherzieningen. Daarnaast moeten in de toekomst leningen worden aangetrokken voor nieuwe investeringen. Om grote stijgingen in de totale rentelasten te beperken, spreidt Staedion de momenten van renteherziening en aflossing in haar leningenportefeuille. Volgens de normen van WSW heeft Staedion een laag renterisico op de bestaande leningenportefeuille. 

Om renterisico’s te beperken, heeft Staedion in het verleden rentederivaten afgesloten in de vorm van payer swaps. Deze swaps zijn allemaal gekoppeld aan roll-overleningen met dezelfde kenmerken (hoofdsom, rentevervaldata en looptijd), waardoor het renterisico van deze leningen volledig is afgedekt. Daardoor mag Staedion kostprijshedge-accounting toepassen op basis van individuele hedge-relaties: marktwaardeveranderingen van de swaps hebben geen directe invloed op de resultatenrekening.

In 2025 liep een swap en de bijbehorende lening af. Daarnaast zette Staedion een swap van € 25 miljoen en de onderliggende variabel rentende lening om in een vastrentende lening met dezelfde hoofdsom en looptijd. Eind 2025 heeft Staedion nog vier payer swaps met looptijden die eindigen op verschillende momenten tussen juli 2027 en juli 2061. Deze swaps hebben een totale hoofdsom van € 95 miljoen en zijn verdeeld over ABN AMRO en BNG Bank.

De swaps bij ABN AMRO kennen een verplichting tot onderpandstorting (collateral) bij een negatieve marktwaarde. In het verleden, bij een veel grotere derivatenportefeuille, is de maximale storting contractueel vastgelegd op € 59,25 miljoen. Maar zelfs bij een rentedaling met 3% bedraagt het onderpand niet meer dan ongeveer € 10 miljoen. Om een dergelijke rentedaling te kunnen opvangen, houdt Staedion liquiditeit aan buiten de cashpool.  

Het liquiditeitsrisico van Staedion is beperkt. Wekelijkse en maandelijkse prognoses maken eventuele liquiditeitsbehoeften tijdig zichtbaar. WSW heeft voldoende borgingsruimte afgegeven om de begrote DAEB-investeringen te kunnen financieren. Naast de beschikbare liquiditeit heeft Staedion een rekening-courantfaciliteit van € 25 miljoen bij ING om incidentele tekorten op te vangen en een kredietfaciliteit van € 75 miljoen bij ING voor niet-DAEB-investeringen. Door een cashpool kan Staedion de totale liquiditeit van Stichting Staedion en Staedion Vastgoed Holding BV beheren, in plaats van voor elke entiteit apart. 

Staedion heeft een fiscaal statuut opgesteld en vastgesteld. Dit statuut legt de kaders, randvoorwaarden en uitgangspunten vast met betrekking tot de fiscale visie, het fiscale beleid, de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur rondom fiscaliteit. Daarnaast biedt het duidelijkheid over de verantwoordelijkheden, taken, bevoegdheden en verantwoording. Het fiscaal statuut moet worden gevolgd bij alle handelingen en processen waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen. 

Het fiscaal statuut staat niet op zichzelf, maar moet in samenhang met de fiscale visie en het fiscale beleid worden beschouwd. Het beleid bepaalt wat Staedion wil bereiken, terwijl het statuut de kaders schept waarbinnen gehandeld moet worden. Het dient als beheers-, sturings-, beslis- en controle-instrument. Het statuut is geen statisch of allesomvattend document. Veranderingen in strategie, beleid, bedrijfsvoering of wetgeving kunnen aanleiding geven tot aanpassing.

De fiscale visie van Staedion sluit aan bij de bedrijfsvisie en stelt dat fiscaliteit een afgeleide is van de volkshuisvestelijke doelstelling. Binnen deze kaders wordt optimaal gebruikgemaakt van fiscale mogelijkheden in openheid naar de Belastingdienst. De gerealiseerde besparingen worden ingezet voor volkshuisvestelijke doelen zoals investeringen in bestaand bezit of de ontwikkeling van nieuwbouw. 

Staedion onderbouwt fiscale standpunten met technische argumenten of feitelijke kwalificaties, zodat deze pleitbaar en verdedigbaar zijn. Het uitgangspunt is dat een pleitbaar standpunt minimaal 50% kans van slagen heeft en dat het belastingdossier een financiële impact heeft van ten minste € 250.000 (materialiteitsgrens). De fiscale strategie is gebaseerd op transparantie richting de fiscus, een adequaat beheersingssysteem en een lange termijnbenadering.

Het fiscale beleid vormt een integraal onderdeel van het algemene beleid van Staedion en is in lijn met de fiscale visie en strategie. De belangrijkste fiscale operationele doelstellingen zijn: 

• voldoen aan en waarborgen van fiscale verplichtingen 
• minimaliseren van fiscale risico’s en signaleren van fiscale kansen 
• optimaliseren van implementatie, uitvoering en handhaving van fiscaliteit 
• inrichten van de organisatie om strategische fiscale keuzes te maken en hiernaar te handelen 
• waarborgen van voldoende fiscale kennis binnen de organisatie 
• herbeoordeling van fiscale uitgangspunten bij beleids- en wetgevingswijzigingen 
• streven naar het minimaliseren van fiscale lasten, binnen wettelijke kaders 
• controleren van de uitvoering van fiscale uitgangspunten
• minimaal één keer per jaar overleg met de externe fiscaal adviseur

Binnen Staedion vindt besluitvorming over fiscaliteit of met fiscale raakvlakken plaats op verschillende niveaus en in diverse processen. Dit vereist een gestructureerde en verantwoorde aanpak. Daarom hanteren we een afwegingskader en een besliskader. 

Het afwegingskader richt zich op de totstandkoming van besluiten. Dit omvat een inventarisatie van de fiscale kwestie, de probleemstelling, mogelijke oplossingen en alternatieven, en de relevante overwegingen en criteria. Bij beslissingen met fiscale impact wegen we criteria als financiële, organisatorische en maatschappelijke impact, transparantie en duurzaamheidsambitie mee. We volgen hierbij richtlijnen zoals zorgvuldige formulering en vastlegging en het inwinnen van extern advies indien nodig. 

Bij beslissingen waarin Staedion binnen de wet- en regelgeving een standpunt kan innemen, worden de afwegingscriteria gewogen en gewaardeerd. Dit leidt tot een onderbouwde standpuntbepaling. Beslissingen die fiscale gevolgen hebben voor het bestuur en/of de RvC, met name in het kader van de Wet normering topinkomens (WNT) en de integrale werkgeversrol, worden altijd voorzien van extern fiscaal advies. 

Verschillende operationele activiteiten binnen Staedion hebben een fiscale component of kunnen die in de toekomst krijgen. Het is daarom essentieel om hier goed inzicht in te hebben. Per proces wordt in kaart gebracht welke fiscale kwesties spelen, welke procedures gevolgd moeten worden, wie verantwoordelijk is en hoe vastlegging en controle plaatsvinden. Staedion heeft deze fiscale aandachtspunten geborgd in de processen rondom diverse fiscale aangiften. 

De organisatiestructuur is zo ingericht dat duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is en welke bevoegdheden daarbij horen. In het fiscaal statuut is vastgelegd hoe deze verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn verdeeld.

Bij horizontaal toezicht is een goede samenwerking tussen de belastingplichtige en de Belastingdienst essentieel. Dit betekent dat er duidelijke afspraken worden gemaakt met alle betrokken partijen in het proces van fiscale aangiften. Deze afspraken worden vastgelegd in een individueel convenant horizontaal toezicht, gebaseerd op transparantie, begrip en wederzijds vertrouwen. Het doel is om voldoende aandacht te hebben voor fiscale beheersing binnen de organisatie (tax control framework). 

Staedion heeft geen individueel convenant horizontaal toezicht met de Belastingdienst afgesloten en beschikt niet over een tax control framework. Dit sluit echter niet uit dat dit in de toekomst kan veranderen of verplicht wordt gesteld. In de praktijk handelt Staedion al volgens de uitgangspunten van een convenant: fiscale kwesties met grote financiële impact worden eerlijk en transparant afgestemd met de Belastingdienst voordat ze in een fiscale aangifte worden opgenomen. 

Staedion heeft regelmatig overleg met haar klantcoördinator bij de Belastingdienst om actuele ontwikkelingen en de status van fiscale dossiers te bespreken. De communicatie is informeel en transparant, wat door de Belastingdienst wordt gewaardeerd.  

Belangrijke fiscale onderwerpen met een groot financieel belang worden vooraf afgestemd met de Belastingdienst om zekerheid te verkrijgen en discussies achteraf te voorkomen. De samenwerking verloopt goed en er lopen momenteel geen geschillen of onderzoeken. Het vooroverleg met de Belastingdienst over de vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening in de aangifte vennootschapsbelasting 2018 is in december 2025 met goed resultaat afgerond.

Sinds 1 januari 2008 valt Staedion met al haar activiteiten onder de vennootschapsbelasting. Voorheen gold dit alleen voor commerciële activiteiten. Staedion heeft de VSO 2 ondertekend, een afspraak met de Belastingdienst over de fiscale behandeling. De VSO 2 had een looptijd tot en met 31 december 2012 en werd daarna jaarlijks stilzwijgend verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december opzegde. 

De Belastingdienst heeft per brief laten weten dat de VSO 2 met ingang van 1 januari 2023 is opgezegd. Staedion ontving deze brief op 10 november 2022 per aangetekende post. Een groot deel van de bepalingen uit VSO 2 betrof de vaststelling van de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 en is niet meer relevant voor de boekjaren vanaf 2023. Sommige bepalingen blijven echter van belang. 

Tot op heden heeft Staedion nog geen (financiële) gevolgen ondervonden van de opzegging van de VSO 2, omdat er over veel onderwerpen nog afstemming met de Belastingdienst plaatsvindt.

Per 31 december 2023 is de Wet minimumbelasting 2024 (Pijler 2) ingegaan. Deze wet heeft gevolgen voor de verwerking en toelichting van nieuwe belastingregels voor rechtspersonen die onderdeel zijn van een grote groep met een (geconsolideerde) groepsomzet van ten minste € 750 miljoen. De Pillar 2-belastingregels zorgen ervoor dat grote ondernemingen, zowel multinationals als Nederlandse groepen, een minimumtarief van 15% belasting betalen over hun inkomsten in de jurisdicties waar ze actief zijn. 

Staedion had in de boekjaren 2020, 2021, 2024 en 2025 een groepsomzet in Nederland – inclusief waardeveranderingen – van meer dan € 750 miljoen en valt daarmee onder de reikwijdte van de Wet minimumbelasting 2024 (Pijler 2). De eventueel aanvullende belasting die Staedion verschuldigd zou zijn, wordt in de eerste vijf boekjaren tot nul teruggebracht, vanaf de eerste dag van het fiscale jaar waarin Staedion binnen het toepassingsgebied van deze richtlijn valt (dit betreft 2024 tot en met 2028). Dit is vastgelegd in artikel 14.2 van de Wet minimumbelasting 2024, dat aansluit bij artikel 49 van de EU-richtlijn voor Pijler 2. Theoretisch is 2029 dus het eerste jaar waarin de aanvullende belasting verschuldigd is, als er uiteraard aan alle voorwaarden wordt voldaan. Hoeveel aanvullende belasting verschuldigd is, hangt onder andere af van het effectieve belastingtarief (ETR) over 2029 en die is op dit moment nog niet bekend.

Sinds 2019 wordt Staedion geraakt door een nieuwe algemene renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting, ook wel de earningsstrippingmaatregel genoemd. Een maatregel die voortvloeit uit de implementatie van de Europese Anti-Taks Avoidance Directive (ATAD). Als gevolg van deze renteaftrekbeperking heeft Staedion over de periode 2019-2025 een bedrag van circa € 198 miljoen aan rentelasten niet kunnen aftrekken van het fiscaal resultaat, waardoor de vennootschapsbelastinglast circa € 51 miljoen hoger is uitgevallen ten opzichte van wanneer de renteaftrekbeperking niet zou gelden. 

De verduurzamings-, onderhouds-, renovatie- en nieuwbouwopgaven die Staedion heeft, worden grotendeels gefinancierd door het aangaan van (nieuwe) leningen. De groei van de leningenportefeuille en de gestegen rentepercentages hebben tot gevolg dat de rentelasten de komende jaren zullen toenemen. Het directe gevolg hiervan is dat de renteaftrekbeperking in de toekomst zal stijgen, wat vervolgens betekent dat de vennootschapsbelastinglast zal toenemen.  

Volgens de meest recente begroting zal de komende tien jaar, op basis van nu geldende wet- en regelgeving, naar verwachting een bedrag aan rentelasten niet aftrekbaar zijn dat oploopt van circa € 51 miljoen in 2026 naar circa € 84 miljoen in 2035 (gemiddeld 67% van de totale rentelasten). Daardoor neemt de extra vennootschapsbelastinglast toe van circa € 13 miljoen in 2026 tot circa € 22 miljoen in 2035 (gemiddeld 66% van de totale vennootschapsbelastinglast). Deze extra last heeft enorme impact op de opgaven die Staedion de komende jaren heeft. 

Staedion is op de hoogte van de diverse voorgenomen initiatieven in de sector om de juridische strijd aan te gaan tegen de algemene renteaftrekbeperking. Staedion heeft in overweging om zich bij één van deze initiatieven aan te sluiten. Ter behoud van rechten zal Staedion daarom bij de nadere motivering van het reeds ingediende bezwaarschrift tegen de aanslag 2019, de bezwaargronden uitbreiden met een bezwaar tegen de algemene renteaftrekbeperking.

Vanaf 1 januari 2026 treedt de herziening btw-aftrek bij een investeringsdienst in werking. Dit geldt alleen voor een dienst aan een onroerende zaak die meerjarig dienstig is aan de onroerende zaak, de vergoeding voor deze dienst ten minste € 30.000 (exclusief btw) bedraagt en deze dienst op of na 1 januari 2026 in gebruik is genomen.  

Deze aanvullende wetgeving komt bovenop de al bestaande regels voor de herziening btw-aftrek bij roerende en onroerende investeringsgoederen en geldt alleen wanneer Staedion de btw, die bij de aanschaf van investeringsgoederen in rekening is gebracht, in aftrek brengt omdat het investeringsgoed wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten. De herzieningstermijn voor investeringsdiensten is gelijk aan de termijn die geldt voor roerende investeringsgoederen. 

De herzieningsperiode bedraagt voor roerende en onroerende investeringsgoederen respectievelijk vier jaar en negen jaar na het jaar van ingebruikname. In elk jaar van de herzieningsperiode moet Staedion beoordelen of zij het investeringsgoed nog steeds in dezelfde mate gebruikt voor btw-belaste activiteiten als in het jaar van ingebruikname. Herziening van de btw-aftrek bij roerende en onroerende investeringsgoederen vindt in elk jaar telkens plaats voor respectievelijk 1/5 of 1/10 deel van de voorbelasting die oorspronkelijk in aftrek is gebracht.

Het nettoresultaat is in 2025 € 495 miljoen positief, een lichte daling ten opzichte van 2024 (€503 miljoen positief). Deze daling komt vooral door een daling van € 21 miljoen in de ongerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille naar €437 miljoen positief (2024: € 458 miljoen) in combinatie met een stijging van € 14 miljoen in het netto exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille naar € 156 miljoen (2024: € 142 miljoen).

Het resultaat vóór belastingen, exclusief waardeveranderingen, is € 71,4 miljoen (2024: € 65,3 miljoen). De huuropbrengsten stegen in 2025 met € 16,4 miljoen (5,7%) naar € 302,9 miljoen. 

De onderhoudslasten kwamen uit op € 104,6 miljoen (2024: € 105,2 miljoen). Deze daling komt voornamelijk door een afname van planmatig onderhoud vanwege minder uitgevoerde werkzaamheden door met name vertraging in opdrachtverstrekkingen. De kosten voor leefbaarheid stegen naar € 14,7 miljoen (2024: € 13,8 miljoen).

De loonkosten stegen met € 3,7 miljoen naar € 41,7 miljoen (2024: € 37,9 miljoen). Deze stijging wordt veroorzaakt door de cao-loonsverhoging.

In 2025 sloten we € 112,5 miljoen aan nieuwe leningen af, waarvan € 10 miljoen commerciële financiering. Het gemiddelde rentepercentage over de gehele portefeuille daalde licht (van 2,95% in 2024 naar 2,93% in 2025). Dit komt doordat de in 2024 en 2025 beëindigde leningen en swaps gemiddelde rentes hadden van meer dan 4%, terwijl de in die jaren gestarte leningen gemiddelde rentes hadden onder de 4%. De leningenportefeuille groeide met ongeveer € 43,9 miljoen, wat de rentelasten verhoogde met € 4,3 miljoen naar € 67,7 miljoen.

Het eigen vermogen is in 2025 gestegen met €495,5 miljoen naar € 4.997,7 miljoen (2024: € 4.502,2 miljoen), als gevolg van het positieve resultaat. Voor meer details verwijzen we naar de jaarrekening. 

De interne subsidiecoördinator van Staedion werkt samen met diverse afdelingen om optimaal gebruik te maken van subsidies bij het behalen van onze volkshuisvestelijke doelen. Dit kunnen directe of indirecte financiële bijdragen zijn van gemeente, provincie, het Rijk of andere instanties, maar ook fiscale voordelen of legeskortingen. In 2025 ontving Staedion € 1,1 miljoen aan subsidies. Dit helpt om de onrendabele top van projecten te verkleinen en de doelen uit het ondernemingsplan te realiseren.