1 Een veilig en betaalbaar thuis

De volgende tabel geeft een overzicht van het woningbezit van Staedion, verdeeld over verschillende prijscategorieën.

In 2025 investeerde Staedion € 89,9 miljoen in nieuwbouw en in transformatie van bestaand vastgoed. Dankzij de projecten zoals Kiem, Steenzicht en Schaloenstraat leverden we 665 woningen op en 253 overige eenheden, zoals parkeerplaatsen . Daarnaast zijn er nog eens 288 woningen in aanbouw die in 2026 worden opgeleverd. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig.

In 2025 renoveerden we 231 woningen en investeerden we € 36,9 miljoen in renovaties. Voor 2026 staat de oplevering van 133 gerenoveerde woningen gepland. Voor de gebiedsontwikkeling in Dreven, Gaarden en Zichten sloopten we in 2025 33 woningen en 33 overige eenheden zoals bedrijfsruimtes voor het nieuwbouwproject Ruimzicht.  

In 2025 verkochten we zes individuele woningen en een parkeerplaats. Ook verkochten we het kinderdagverblijf en naschoolse opvang aan de Weidevogellaan in Den Haag. De totale opbrengst van deze verkopen is  € 3,7 miljoen. Deze opbrengsten investeren we in het vergroten van de woningvoorraad binnen onze kerngebieden.  

De onderstaande tabel bevat de wijzigingen in onze vastgoedportefeuille als gevolg van sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop. 

Staedion werkt aan meerdere gebiedsontwikkelingen in Den Haag, Pijnacker-Nootdorp en Wateringen. Deze projecten dragen bij aan het vergroten van onze woningvoorraad en het versterken van de veerkracht en leefbaarheid in wijken.

Samen met Heijmans Vastgoed en de gemeente Den Haag werkt Staedion de komende tien jaar aan de grootschalige verbetering en verduurzaming van de buurten Dreven, Gaarden en Zichten. In die tien jaar voegen we, samen met onze samenwerkingspartners, zo’n 5.500 duurzame en toegankelijke woningen toe aan deze buurten. 

• Eind 2025 leverden we het deelproject Steenzicht technisch op. Hiermee leveren we een belangrijke bijdrage aan de doorstroming en herhuisvesting in de drie buurten. 
• We startten in 2025 met de sloopactiviteiten voor het deelproject Ruimzicht. De sloopactiviteiten voor deelproject Zichten 2 starten vanaf 2026. 

De Binckhorst ontwikkelt zich tot een levendig stadsdeel met 10.000 tot 12.500 nieuwe woningen voor diverse inkomensgroepen. Staedion levert hier, in samenwerking met VORM Ontwikkeling, een bijdrage aan met de bouw van The Blox. Een project met 360 woningen in de sociale huur, middenhuur en vrije sectorhuur. In 2024 startte de bouw en dit is in 2025 verder voortgezet. De oplevering staat gepland in 2027. 

Staedion verkent samen met Stebru de mogelijke ontwikkeling van het project Vlietpoort, gelegen aan de Van Maanenkade nabij station Hollands Spoor, in het Central Innovation District (CID). Het plan gaat uit van circa 150-190 nieuwe appartementen, gelegen tussen het treinspoor en studentencomplex De Struyck. In 2025 overlegden we met de gemeente en ProRail over de uitgangspunten zodat het plan verder ontwikkeld kan worden. Het studentencomplex De Struyck kreeg in 2025 een extra impuls om de leefbaarheid en sociale veiligheid te verbeteren. 

Het project Hart van Nootdorp omvat de bouw van een kindcentrum in opdracht van de gemeente en 63 woningen, waarvan 52 in het sociale huursegment en 11 in de middenhuur. De bouw is eind 2024 gestart en de oplevering staat gepland voor medio 2026. 

Op de locatie KIEM (voorheen De Scheg) heeft Janssen de Jong 323 woningen ontwikkeld en gerealiseerd. Staedion heeft er hier 100 van afgenomen. Deze zijn medio 2025 opgeleverd en hebben we verhuurd in het sociale segment.  

In Wateringen (voorheen Wippolder) bezit Staedion grond, samen met Weboma, BPD en de gemeente Westland. In 2020 is de gebiedsvisie vastgesteld. Staedion verkent hier de mogelijkheden om 368 sociale huurwoningen te realiseren, waarvan ongeveer 100 woningen met zorg. In 2025 hebben we met onze samenwerkingspartners belangrijke stappen gezet in de samenwerking en is het omgevingsplan in procedure gebracht. 

In 2025 stelden we aan de hand van onze leefbaarheidsstrategie en wijkvisies, wijkplannen en projectplannen op voor onze leefbaarheidsinterventies.  

Voor 2025 stelden we als doel om 95% van het budget van € 3,6 miljoen in te zetten volgens planning en strategie. Dit doel is behaald. We voerden 170 leefbaarheidsprojecten uit en besteedden de volledige € 3,6 miljoen. Daarnaast is ingezet op cofinanciering voor projecten. Het jaardoel was 2%. Dit aandeel hebben we met € 335.000 (bijna 10%) subsidie al ruimschoots gehaald. 

In 2026 willen we samen met alle wijkteams het aantal cofinancieringen verder uitbreiden om dit aandeel structureel te verhogen. Hiervoor zoeken we samenwerking met andere corporaties, de stadsdelen en partners in onze wijken. Zo investeren we met elkaar nog meer in leefbaarheid en zorgen we voor wijken waar het prettig wonen is.  

In 2025 ontvingen we de resultaten van het onderzoek van Bureau Anderzoek naar de impact van drie leefbaarheidsinterventies van ons:

• de zestien moestuinen in Den Haag Zuidwest (participatie)
• extra inzet op handhaving in studentencomplex De Struyck (veiligheid)
• het project nudging in Morgenstond, dat huurders stimuleert om afval beter af te voeren met als doel een blijvende gedragsverandering (leefomgeving)

Het onderzoek leverde ons interessante inzichten op. Onder andere hoe belangrijk onze aanwezigheid in de wijk is en de faciliterende rol die we hebben naar huurders bij leefbaarheidsinterventies. We presenteerden de resultaten van het onderzoek op ons eigen congres over leefbaarheid.

Ook hebben we in 2025 een nieuwe klanttevredenheidsmeting ingericht om de tevredenheid van huurders na afloop van een leefbaarheidsproject te kunnen onderzoeken. Dit helpt ons om onze inzet te verbeteren. 

In 2025 gingen onze wijkteams steeds meer opgavegericht samenwerken. Dit betekent dat onze inzet per wijk verschilt, omdat de opgaven per wijk verschillen. Speerpunten voor een wijk worden onder andere uitgewerkt in onze wijkvisies. Deze wijkvisies worden vervolgens vertaald naar wijkplannen (uitvoeringsplannen).

We pakken onze verantwoordelijkheid op een aantal domeinen: 
 

• Participatie
  We hebben de samenwerking met bewonerscommissies gemeten (score: 7,2) en er is intensief ingezet op het vergroten van het aantal actieve bewoners. Ook ontwikkelden we nieuwe vormen van participatie zoals het project meldmaatje in Wateringse Veld en het digitale platform Go Vocal waarop we onze huurders actief laten mee beslissen over projecten in hun directe buurt.  

• Veiligheid
  Naast onze datagedreven woonfraude-aanpak, maakten we afspraken over het structureel aansluiten bij integrale handhavingsacties vanuit de gemeente. Ook investeerden we in 2025 in de samenwerking met wijkagenten, andere corporaties en gemeente op gebied van veiligheid, met name op de thema's overlast en ondermijning. We zijn hierdoor volwaardig gesprekspartner, weten elkaar beter te vinden en issues worden op tijd opgeschaald als dat nodig is.

• Leefomgeving
  We voerden een succesvolle pilot uit met de applicatie Apptimize. We gebruiken deze applicatie voor conditiemetingen van algemene ruimten. Dit helpt ons bij het beheer en om objectief keuzes te maken op gebied van onderhoud. Ook investeerden we extra in het brandveilig beheer van algemene ruimten, zodat we voldoen aan de laatste gewijzigde wet- en regelgeving.

Na vier jaar kunnen we concluderen dat onze leefbaarheidsstrategie werkt en het kader staat als een huis. We hebben een doorvertaling gemaakt van strategische kaders naar tactische wijkvisies en naar operationele wijkteams en processen. De komende jaren bestendigen we deze aanpak en aan de hand van data willen we steeds meer grip krijgen op de voortgang en impact.

De samenleving verandert: mensen worden ouder en blijven langer thuis wonen. Dit heeft grote gevolgen, ook voor onze huurders. Steeds meer huurders hebben behoefte aan een woning die toekomstbestendig is, met passende zorg en voorzieningen in de nabijheid. Tegelijk zien we dat huurders met een lager inkomen minder makkelijk toegang hebben tot passende zorg. Dat kan spanning geven, voor henzelf én voor de wijk. Samen met gemeenten en zorgorganisaties zet Staedion zich in om hier oplossingen voor te vinden. 

In 2025 werkten we verder aan de uitvoering en doorontwikkeling van ons programma Wonen & Zorg 2023-2027. Dit programma richt zich op vier speerpunten: passende woningen, doorstroming, nieuwe woon(zorg)concepten en de woonomgeving.

In 2025 brachten we de kwaliteit en geschiktheid van seniorenwoningen in beeld. Dit geeft inzicht in de mate waarin de bestaande voorraad aansluit bij de wensen en behoeften van oudere huurders. Daarnaast stelden we uitgangspunten op voor de basiskwaliteit van seniorenwoningen.

In 2025 versterkten we doorstroming met projecten die gericht zijn op beter benutten van de woningvoorraad. We benaderden huurders van 65 jaar en ouder die in een niet-toegankelijke woning wonen en vroegen hen naar hun verhuisbehoefte. Dit resulteerde in huisbezoeken, verdiepende gesprekken en gerichte bemiddeling naar toegankelijke en passende woningen. Daarnaast ontwikkelden we een kader om de aanpak rond doorstroming en beter benutten verder te structureren en in de organisatie te verankeren.

Door onze inspanningen verhuisden er in 2025 51 huurders van 65 jaar en ouder van een niet-toegankelijke naar een toegankelijke woning.

In 2025 werkten we verder aan het verkennen en positioneren van verschillende woon(zorg)concepten binnen de bestaande seniorencomplexen. Daarnaast verkenden we samen met de gemeente Den Haag de mogelijkheden voor de ontwikkeling van Haagse Plus Wonen-concepten waarin wonen, welzijn en zorg op locatie samenkomen.

Een veilige en toegankelijke woning is belangrijk, maar voorzieningen in de buurt zijn dat ook. We bekijken per wijk wat er al is en wat er beter kan, zoals meer zorgvoorzieningen of aanpassingen aan woningen. We sloten in 2025 een intentieovereenkomst met Saffier voor het Woonzorgpark Loosduinen en met HWW Zorg voor de locatie Wenckebach. In de wijkvisies voor Ypenburg, Loosduinen en Centrum is wonen en zorg expliciet meegenomen als onderdeel van een integrale wijkgerichte aanpak.

Onze woningen zijn voor onze huurders om daar zelf in te wonen. Gebeurt dit niet, dan noemen we dat woonfraude. Dit is het geval als iemand zich bijvoorbeeld niet inschrijft op het adres bij de gemeente, een woning illegaal onderverhuurt of er criminele activiteiten uitvoert, zoals hennep kweken of prostitutie. We lossen deze situaties op door huurders te laten herstellen wat fout is of, als dat niet lukt, de woning vrij te maken voor een nieuwe huurder. We pakken woonfraude aan zodat woningen worden bewoond door mensen die daar recht op hebben. En om te zorgen dat onze huurders prettig en veilig kunnen wonen in onze complexen.

In 2025:

• stelden we 59 gedragsaanwijzingen* op vanwege woonfraude
• waren er 123 huuropzeggingen vanwege woonfraude
• rondden we 28 juridische procedures om de huurovereenkomst vanwege woonfraude te ontbinden, met succes af
• ontruimden we 26 woningen als gevolg van woonfraude
• is in 7 gevallen de woonfraude opgelost door, in overleg met de huurder, de situatie aan te pakken

In 2024 stapte team Woonfraude over op datagedreven werken. In 2025 hebben we deze werkwijze voortgezet. We stelden ons in 2025 het doel om 400 dossiers te onderzoeken op woonfraude, met een slagingskans van 55%. We onderzochten uiteindelijk 462 dossiers, waarbij in 52,8% (244 dossiers) van de gevallen sprake was van woonfraude. Deze gevallen hebben we effectief afgehandeld. 

Onze datagedreven aanpak van woonfraude heeft landelijke belangstelling gewekt. Op verzoek van Aedes presenteerden we onze werkwijze aan verschillende organisaties, waaronder de Rijksdienst voor Identiteitsgegevens. Hierdoor konden we een bijdrage leveren aan de Landelijke Aanpak Adreskwaliteit, een initiatief van de Rijksdienst dat zich richt op het verbeteren van de adresgegevens in de Basisregistratie Personen (BRP).

De samenwerking met onze ketenpartners op het gebied van woonfraude is in 2025 verbeterd. Staedion sluit nu structureel aan bij de integrale handhavingsacties (IHA’s) om met verschillende organisaties en diensten van de gemeente Den Haag bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de verschillende Haagse wijken. Ook hebben we de samenwerking met het HEIT (Haags Economisch Interventie Team) voortgezet in een structurele, gezamenlijke aanpak van prostitutie in corporatiewoningen.

In 2025 hebben we vervolgstappen gezet om woonoverlast structureel en effectief aan te pakken. De zorgen over aanslagen en explosies zijn namelijk nog altijd groot. We zien bovendien vaker verward gedrag. En ook het gebrek aan time-outvoorzieningen voor kwetsbare huurders zorgt voor spanning, zeker in combinatie met toenemende dakloosheid. 

We namen in 2025 actief deel aan het bestuurlijk overleg Veiligheid en zaten met collega-corporaties en gemeente Den Haag structureel aan tafel om veiligheid op stadsniveau te bespreken. De samenwerkingsovereenkomst Haagse Aanpak Woonoverlast is vernieuwd, waarmee we onze gezamenlijke inzet verder hebben versterkt. Ook werden we in 2025 volwaardig partner van het Zorg- en Veiligheidshuis, waardoor we complexe casuïstiek van huurders en/of bewoners integraal kunnen oppakken. En we investeerden in de samenwerking met zorgpartijen, politie en andere corporaties door het organiseren van netwerkbijeenkomsten (zogenaamde 'tafellakengesprekken'). Tijdens deze bijeenkomsten gingen we met elkaar in gesprek over zaken die spelen op wijk- en gebiedsniveau. De actiepunten en ideeën schreven we op tafellakens. 

De huisvesting van zorgdoelgroepen vraagt veel aandacht. In het Koepelconvenant Huisvesting Zorgdoelgroepen hebben gemeente Den Haag, corporaties en zorgpartijen afspraken gemaakt over de huisvesting van deze doelgroep. Knelpunten in de samenwerking met convenantspartijen brengen we actief in kaart, zodat we aandachtspunten objectief en op inhoud met elkaar kunnen bespreken. Hiervoor schakelen we regelmatig met de verschillende convenantspartijen (zorgpartijen en gemeente).   

Halverwege 2025 startten we met het meten van de klanttevredenheid over het afhandelen van sociale overlastmeldingen. De uitkomsten van deze metingen gebruiken we om in 2026 het proces te verbeteren.

We namen in 2025 actief deel aan het Doorbraakteam Ondermijning, een landelijke samenwerking georganiseerd vanuit Aedes. Dit team ontwikkelt oplossingen voor de groeiende problematiek van ondermijning in en rondom sociale huurwoningen. Vanuit deze samenwerking ontstond het pilotproject meldmaatje in Wateringse Veld, gericht op het vergroten van de meldingsbereidheid van huurders. Een mooi voorbeeld van hoe participatie en veiligheid elkaar versterken.

In de eerste maanden van 2025 waren we intensief betrokken bij de ondersteuning van bewoners die slachtoffer waren van de explosie aan de Tarwekamp. Wij vingen woningeigenaren op in logeerwoningen en in afstemming met Hof Wonen regelden we tijdelijke huisvesting. Hoewel het niet om ons bezit ging, hebben we gezien hoe groot de impact van een aanslag kan zijn. Niet alleen voor betrokkenen, maar ook voor direct omwonenden. We zijn blij dat we op deze manier ons steentje hebben kunnen bijdragen.  

Staedion streeft ernaar dat al haar woningen voldoen aan de basiskwaliteit, zodat huurders goed en comfortabel kunnen wonen. In een handboek hebben we vastgelegd aan welke kwaliteitseisen een woning minimaal moet voldoen. De basiskwaliteit is het uitgangspunt voor het dagelijks beheer, onderhoud en renovatie van onze woningen. 

Bij mutatie zorgen we dat voor de komst van de nieuwe huurder, de woning op het niveau van de basiskwaliteit wordt gebracht.

In 2025 werden 1.653 huurcontracten van zelfstandige woningen beëindigd. In totaal verhuurden we 1.937 zelfstandige woningen die aan de basiskwaliteit voldeden (2024: 2.431), waarvan 318 nieuwbouwwoningen. Het lagere aantal verhuurde woningen ten opzichte van 2024, komt doordat er mindere huuropzeggingen waren in 2025.

Daarnaast zorgen we er ook bij grootschalige renovaties en planmatig onderhoud voor dat woningen weer aan de basiskwaliteit voldoen. Zo werken we structureel aan het verbeteren van de kwaliteit van onze totale woningvoorraad.

In 2025 ontvingen we ongeveer 37.000 reparatieverzoeken. Dit zijn er zo'n 500 minder dan in 2024 (-1,3%). Het gemiddelde aantal reparatieverzoeken per eenheid daalde van 0,86 naar 0,81.

De gemiddelde kosten per reparatieverzoek stegen met 0,9%, van € 351 in 2024 naar € 354 in 2025. Dit komt door de toename van arbeids- en materiaalkosten.

In 2025 werkten we met een doelgerichte aanpak aan het onderhoud en de verbetering van ons vastgoed. De focus lag niet alleen op instandhouding, maar ook op het verlengen van de levensduur en het behouden van de waarde van onze woningen. Binnen het planmatig onderhoud voerden we onder meer schilderwerk, gevel- en dak onderhoud uit en vervingen we preventief cv‑ketels, liften en mechanische ventilatiesystemen.

Naast regulier onderhoud brengen we ook energetische verbeteringen aan. Onze aanpak richt zich vooral op de isolatie van de gebouwschil, het plaatsen van zonnepanelen, het verduurzamen van verwarmingsinstallaties en het installeren van CO₂‑gestuurde ventilatiesystemen.

Deze inzet is essentieel voor onze volkshuisvestelijke taak: het bieden van veilige, gezonde en betaalbare woningen aan onze doelgroep. Een groot deel van onze voorraad is verouderd en vraagt om gericht onderhoud en verbetering om kwaliteitsachteruitgang te voorkomen en leefbare wijken te behouden. Door tijdig en doelgericht te investeren versterken we de woonkwaliteit, verlagen we energielasten voor huurders en zorgen we dat onze woningen toekomstbestendig en beschikbaar blijven voor de Haagse regio.

Om huurders te ontzorgen, bieden we een serviceabonnement aan. Een groot deel van onze huurders maakt hier gebruik van en betaalt hiervoor een vast bedrag per maand. Abonnementhouders krijgen een preventieve controle en, indien nodig, worden kleine reparaties vakkundig uitgevoerd. Eind 2025 hadden 27.870 huurders een serviceabonnement, een stijging van 0,9% ten opzichte van 2024. 

Staedion investeert gericht in de brandveiligheid van haar woningen. In 2025 optimaliseerden we onder andere vluchtwegen en verkleinden het risico op brandoverslag. Met deze maatregelen verbeterden we de brandveiligheid van ongeveer 750 woningen, voldoen we aan de actuele regelgeving en bieden we onze huurders een veiliger thuis. 

Ook startten we in 2025 met een brede inventarisatie van scootmobielstallingen en het opstellen van nieuw beleid. Sinds 1 juli 2024 gelden er namelijk strengere brandveiligheidsregels. Scootmobielen worden gezien als brandgevaarlijk en mogen niet meer in verkeersruimten of op vluchtroutes staan. Dit vraagt om aanpassingen in bestaande wooncomplexen. We pakken dit gefaseerd aan, te beginnen bij de meest risicovolle situaties. We werken hierbij samen met gemeenten, de Veiligheidsregio Haaglanden en andere corporaties. In 2026 start er een pilot om de oplossingen in de praktijk te testen.

Een gezond binnenklimaat is essentieel voor het welzijn van onze huurders. Daarom investeerden we in 2025 in betere ventilatie en isolatie. In 258 woningen zonder mechanische ventilatie plaatsten we CO₂-gestuurde ventilatiesystemen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Daarnaast voerden we in 6.402 woningen regulier onderhoud uit aan bestaande mechanische ventilatiesystemen. Zo dragen we bij aan een gezond en comfortabel leefklimaat.

Ons schimmelpreventieteam verhelpt vocht- en schimmelproblemen na meldingen van huurders. Wanneer huurdersgedrag een rol speelt, geven we voorlichting over het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen. Ook verwijzen we soms door of schakelen een expert in. Naderhand controleren we of de problemen naar tevredenheid zijn verholpen en lossen we eventuele onvrede op. 

In 2026 blijven we werken aan het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen. We richten ons op het borgen van de basiskwaliteit van onze woningen, blijven investeren in brandveiligheid en het creëren van een gezond en comfortabel woonklimaat. Zo zorgen we voor veilige en toekomstbestendige woningen.

Daarnaast zetten we stappen in het verder professionaliseren van onze werkwijze rondom de basiskwaliteit. In 2026 introduceren we een vernieuwde digitale toepassing waarin de basiskwaliteit van onze woningen is herijkt en vastgelegd. Hiermee wordt voor de hele organisatie duidelijk welke kwaliteit we nastreven en welke eisen gelden bij beheer, onderhoud en renovatie.

Door deze informatie digitaal beschikbaar te maken, ontstaat één gedeeld referentiekader. Dit versterkt de interne samenhang, ondersteunt de sturing op kwaliteit en helpt ons om de kwaliteit van onze woningen te borgen voor de lange termijn.

We verbeterden 904 woningen met een E-, F- of G-energielabel. Voornamelijk via planmatig onderhoud en renovatie. Niet al deze woningen zijn al voorzien van nieuwe energielabels. Hierdoor zijn administratief minder E-, F-  en G-energielabels weggewerkt. Dit pakken we in 2026 op. Ook constateren we dat er 'nieuwe' E-, F-, en G-energielabels bij zijn gekomen. Dit komt doordat verouderde labels, die opnieuw opgenomen zijn, door data- en/of methodiekwijzigingen een slechter label hebben gekregen. In totaal zien we 2025 een afname van 293 woningen met een E-, F-, of G-energielabel. 

In 2025 plaatsten we op 527 bestaande woningen collectieve zonnepanelen. Het aanleggen van individuele aansluitingen staat tijdelijk stil vanwege onzekerheid over de financiële haalbaarheid voor huurders door de afschaffing van de salderingsregeling.

We voerden twee duurzame installatieprojecten uit in 2025 die bijdragen bij aan het beperken van de CO₂-uitstoot en het verminderen van woonlasten voor de huurders:

• we plaatsten een collectieve cv-installatie op een complex aan de Lichtenbergweg in Den Haag.
• we plaatsten een duurzame warmwateroplossing met behulp van warmtepompen op de Stieltjesstraat en op het Huijgenspark in Den Haag.

Bij onze nieuwbouw en renovaties gebruiken we veel bouwmateriaal. Door materialen te hergebruiken, verminderen we onze afhankelijkheid van nieuwe grondstoffen en verlagen we de CO₂-uitstoot. In 2025 hadden we een nieuwbouwproject en een renovatieproject in voorbereiding waarin de mogelijkheden voor houtbouw en/of circulair materiaalgebruik worden onderzocht.  Bij planmatig onderhoud voerden we een pilot uit op de Wagenstraat met biobased-isolatie (vlas). Ook organiseerden we 3 inspiratiesessies om collega’s kennis te laten maken met mooie praktijkvoorbeelden van circulariteit. 

Begin 2025 is de klimaatrisico-analyse opgeleverd die Staedion gezamenlijk met de andere Haagse corporaties heeft uitgevoerd. Er blijken twee klimaatrisico’s voor Staedion het meest relevant: hittestress en wateroverlast. Deze analyse helpt ons om de vervolgaanpak te bepalen, prioriteiten te stellen en klimaatadaptieve maatregelen te nemen.

Via groen- en leefbaarheidsprojecten voerden we in 2025 diverse klimaatadaptieve maatregelen uit. Deze maatregelen helpen om de buitenruimte koel te houden en wateroverlast bij piekbuien te voorkomen. In de Stationsbuurt, Schilderswijk, het Regentessekwartier en Transvaal realiseerden we onder meer groene daken op stallingsgarages en bergingen, vergroenden we gevels, vervingen we verharding door groen, sloten we wasmachines aan op een natuurlijk zuiveringssysteem en legden we waterbuffering aan.

Ook organiseerden we interne kennissessies over klimaatadaptatie om in 2026 verder te kunnen bouwen aan dit thema.

In het voorjaar van 2025 rondden we het project BeHaaglijker Wonen af. Door dit project hebben we samen met Haag Wonen, Hof Wonen, Arcade en de gemeente Den Haag in totaal 12.000 huishoudens gratis geholpen met kleine energiebesparende maatregelen. Mede door dit project zorgen we voor lagere energielasten voor onze huurders. 

In 2025 voldeed Staedion aan de toewijzingsregels van het Rijk. We verhuurden onze vrijgekomen woningen aan mensen met een laag inkomen die moeilijk een woning vinden in de vrije sectorhuur- of koopmarkt.

Staedion verhuurde in 2025 in totaal 2.255 woningen, waarvan 1.986 sociale huurwoningen (88%), 150 middenhuurwoningen en 119 vrijesectorwoningen. Het betrof 318 nieuwbouwwoningen (waarvan 169 sociaal huur, 105 in de middenhuur en 44 vrije sector), 333 studentenwoningen en 26 woningruilen. Deze cijfers zijn exclusief 101 verhuringen aan leegstandsbeheerders. 

De mutatiegraad van onze woningen daalde in 2025 naar 5,3% (2024: 5,8%). 

In 2025 wezen we 96,6% van de woningen passend toe aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens. Dit ligt boven de gestelde norm van minimaal 95%. Van de verhuurde woningen ging 98,9% naar huishoudens met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens. Dit ligt ruim boven de norm van 92,5%.  

We verhuurden 78,2% van de sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep in Den Haag. Hiermee behaalden we de prestatieafspraak van minimaal 70% met de gemeente Den Haag. In Pijnacker-Nootdorp verhuurden we 51,2% van de sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep. Hier behaalden we onze prestatieafspraak van minimaal 70% niet. Oorzaken zijn de grotere woningen met hogere huurprijzen in deze gemeente.

De wachtduur, de tijd dat iemand ingeschreven staat als woningzoekende, voor een sociale huurwoning steeg in 2025. Woningzoekenden in de regio Haaglanden wachten gemiddeld 85 maanden (2024: 79 maanden). In de gemeente Den Haag is de gemiddelde wachtduur ook 85 maanden. Ook de zoekduur, de periode dat iemand actief reageert op het woningaanbod, nam toe. Woningzoekenden in de regio Haaglanden wachten gemiddeld 58 maanden vanaf hun eerste reactie (2024: 53 maanden). In Den Haag is dit 59 maanden. Om deze lange wacht- en zoekduur te verkorten, zetten we, naast het bouwen van woningen, samen met de regio in op doorstroming en het optimaal benutten van de vrijgekomen woningen. 

Staedion werkt hard om het woningtekort in de regio Haaglanden aan te pakken. Alleen nieuwbouw lost dit probleem niet op, want nieuwbouw voegt jaarlijks slechts 1% toe aan de totale woningvoorraad. Daarom proberen we onze bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dat doen we door meer mensen te laten wonen in één woning. En we stimuleren doorstroming zodat mensen passender wonen bij hun huishoudsamenstelling, -grootte en woonbehoefte. Zo kunnen senioren langer zelfstandig wonen en komen starters sneller aan een woning.

In 2025 hebben we de maatregelen voortgezet en uitgebreid om onze woningvoorraad beter te benutten. We handhaafden de aangepaste bezettingsnorm en breidden woningdelen voor friends uit. We verhuurden 60% van de woningen aan eenpersoonshuishoudens (2024: 61%) en 40% aan meerpersoonshuishoudens (2024: 39%). We sloten 26 nieuwe friendscontracten, waarvan 14 in het nieuwbouwproject De Schaloen. Ook hebben we een aantal friendwissels gefaciliteerd, zodat we in totaal 63 friends konden huisvesten. Daarnaast hebben we 20 woningen kamergewijs verhuurd aan 40 statushouders. In 2026 gaan we ook in Pijnacker-Nootdorp woningen kamergewijs verhuren aan statushouders.  

Om doorstroming en toegankelijk wonen te stimuleren, hielpen we in 2025 in totaal 51 huurders van 65 jaar en ouder met een verhuizing naar een toegankelijke woning. Onze doorstroommakelaar bemiddelde 34 van deze huishoudens, waarvan twee naar nieuwbouwcomplex De Kiem en zes naar nieuwbouwcomplex De Schaloen. Van de bemiddelingen verhuisden 27 huishoudens op basis van lokaal maatwerk (voorrang voor mensen vanuit een niet-toegankelijke woning) en zeven op basis van regionaal maatwerk (voorrang wanneer je een grote schaarse woning achterlaat). Via het aanbodmodel, waarbij huurders zelf met voorrang reageren op woningen, verhuisden vijftien huurders van 65 jaar en ouder naar een toegankelijke woning. De vrijgekomen woningen gebruikten we om grotere huishoudens te huisvesten. 

Elk jaar maken we met de gemeenten afspraken over het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals statushouders en mensen die uitstromen uit een instelling. We verhuren maximaal 30% van onze vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroepen. Zo houden we ook voldoende woningen beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. Naast de 30% die we met de gemeenten afspreken, huisvesten we ook andere doelgroepen met voorrang, zoals urgenten door stadsvernieuwing.

In 2025 huisvestten we in Den Haag 455 statushouders in 202 woningen. Daarmee hebben we onze taakstelling van 449 behaald. Dit kwam mede door het huisvesten van 40 statushouders in 20 woningen die bestemd zijn voor kamergewijze verhuur. 

Daarnaast verhuurden we in 2025 in Den Haag 140 woningen aan mensen die uit een instelling uitstroomden (convenantcliënten). Hiermee hebben we ook voor deze groep onze doelstelling van 140 gehaald.

We huisvestten in Pijnacker-Nootdorp twintig statushouders in vijf woningen. Door de achterstand uit 2024 lag de taakstelling voor 2025 hier op 64 statushouders. Het tekort aan geschikte woningen zorgde ervoor dat we de taakstelling niet haalden.

Daarnaast verhuurden we drie woningen aan mensen die uit een instelling uitstroomden (convenantcliënten). Hiermee haalden we onze doelstelling voor deze groep. 

Per 1 juli 2025 verhoogden we de huren voor zelfstandige sociale huurwoningen met 4,6%. Voor middenhuur gold hetzelfde percentage. We kozen er bewust voor om voor de middenhuur niet het maximale toegestane percentage door te voeren, zodat dit huursegment betaalbaar blijft en de doorstroming wordt bevorderd. De huren van de vrijesectorwoningen verhoogden we met 4,1%. Dit is het maximale percentage zoals vastgesteld voor de landelijke overheid.

De huursomstijging kwam in 2025 uit op 4,4%.  

In 2025 pasten we voor huurders met een hoog middeninkomen en een hoog inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging toe, van respectievelijk € 50 en € 100. In de prestatieafspraken met de gemeenten Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Leidschendam-Voorburg is afgesproken dat de inkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging buiten de huursom vallen. 

Het aantal huurders met een huurachterstand daalde in 2025 licht, maar de hoogte van de achterstand per huurder nam juist toe. Dankzij ons sociale incassobeleid wisten we het totale bedrag aan achterstanden tot halverwege het jaar terug te brengen tot het laagste niveau in jaren, maar dit konden we niet vasthouden. Dat lag niet aan onze werkwijze of aan minder huurderscontact; de samenwerking met ketenpartners is juist verder versterkt. De stijging komt vooral doordat steeds meer huishoudens met een laag inkomen structureel geld tekortkomen door huurstijgingen en aanhoudend hoge inflatie. De energietoeslag gaf tijdelijk verlichting, vooral voor mensen met een bijstandsuitkering. Maar nu deze is vervallen, loopt het totale bedrag aan huurachterstanden weer op.

In Den Haag Zuidwest leggen we samen met de gemeente huisbezoeken af om huurders te bereiken die we op andere manieren niet kunnen bereiken. Wat begon als een pilot, is inmiddels een vast onderdeel van onze aanpak. Dankzij deze samenwerking spreken we meer huurders en kunnen we samen sneller tot passende oplossingen voor betalingsproblemen komen. Gemeentelijke cijfers laten zien dat deze werkwijze duidelijk effect heeft.

Deze werkwijze leidde in 2025 tot een nieuwe pilot 'Warm Aanspreekpunt'. Als een huurachterstand wel op te lossen is, maar er nog financiële zorgen zijn, schakelen we direct een warm aanspreekpunt in. Dit is een medewerker van de gemeente die contact opneemt met de huurder en als dat nodig is, langsgaat om samen tot een passende oplossing te komen. De pilot is in heel Den Haag ingezet en de resultaten zijn zeer positief. Dankzij deze aanpak kunnen we huurders die nét wat extra ondersteuning of een duwtje richting hulpverlening nodig hebben, op tijd bereiken. Zo voorkomen we dat huurachterstanden verder oplopen.

De Wijkrechtspraak, waarbij de rechter in een wijkcentrum zitting houdt om tot duurzame oplossingen te komen, is inmiddels stevig onderdeel van onze werkwijze geworden. Universiteit Leiden startte in 2025 een onderzoek naar deze aanpak. Hier hebben we intensief aan meegewerkt. De resultaten worden medio 2026 verwacht. 

In 2025 droegen we 995 dossiers over aan de deurwaarder (2024: 658). Ondanks de stijging ten opzichte van 2024, hebben we slechts zeven huurders ontruimd na een gerechtelijke vonnis als gevolg van een huurachterstand. Dit is een aanzienlijke daling ten opzichte van de twaalf ontruimingen in 2024. In maar liefst 96% van de gevallen is het gelukt een geplande ontruiming te voorkomen. Dit resultaat is te danken aan de intensieve samenwerking tussen Staedion, de gemeente Den Haag en deurwaarders. In de situaties waarin een ontruiming alsnog noodzakelijk was, betrof het in twee gevallen huurders die de autoriteit van instituties niet erkennen (zogeheten soevereinen). In de overige gevallen bleek het, ondanks gezamenlijke inspanningen, niet mogelijk de huurder te bereiken of werd de aangeboden hulp niet geaccepteerd. 

In 2025 voegden we dynamische betaallinks toe aan ons incassoproces waardoor we nu voor ieder gewenst bedrag een betaallink naar een huurder kunnen sturen. Ook bereidden we een interactieve video voor die huurders helpt het incassoproces beter te begrijpen en inzicht geeft in mogelijke oplossingen. Met deze video bereiken we laaggeletterde huurders beter. Huurders die geen Nederlands spreken kunnen bovendien zelf de taal van de video kiezen.

Daarnaast troffen we in 2025 voorbereidingen voor een pilot met een gespecialiseerd incassobureau. Daarmee willen we het traject vóór de inzet van een deurwaarder verder versterken, zodat er minder huurders bij een deurwaarder of in gerechtelijke procedures terechtkomen en hun schulden en kosten niet verder oplopen. In 2026 gaat deze pilot van start.

In 2026 blijven we ons volop inzetten voor onze volkshuisvestelijke doelen en de prestatieafspraken. Het huisvesten van bijzondere doelgroepen wordt door de dalende mutatiegraad en het gebrek aan alternatieven buiten onze bestaande woningvoorraad steeds uitdagender. Staedion houdt vast aan het uitgangspunt dat maximaal 30% van onze mutatiewoningen naar deze doelgroepen gaat. Dit vraagt om nauwe samenwerking met de gemeente en andere partners om de groeiende vraag het hoofd te bieden.

We blijven onze bedrijfsvoering verder optimaliseren, zodat we leegstand en huurderving beperken en zoveel mogelijk mensen snel kunnen huisvesten. Onze ‘beter benutten’-aanpak verankeren we in 2026 in onze portefeuille- en leefbaarheidsstrategie. Ook willen we collega-corporaties en de gemeenten meenemen in deze aanpak.

In 2026 geven we extra aandacht aan betaalbaarheid. We zien dat het levensonderhoud voor veel mensen steeds duurder wordt. We gaan onderzoeken wat we, binnen onze mogelijkheden, extra kunnen doen voor deze groepen. Ook willen we kijken hoe we de woonkansen voor grote gezinnen kunnen verbeteren. Daarnaast willen we daadwerkelijk meer verhuringen realiseren, samen met corporaties in de stad en regio.

Tot slot vraagt in 2026 het gemeentelijk parkeerbeleid veel aandacht. We willen toewerken naar een convenant met corporaties en de gemeente Den Haag, zodat de parkeerverantwoordelijkheden en -spelregels voor de inwoners van Den Haag helder zijn. We letten daarbij op betaalbaarheid, al botst dit soms met de marktconforme tarieven voor parkeren.